reichhardt & schlotz Anwaltskanzlei, Stuttgart
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Zur Bezeichnung von Vergleichswohnungen in einer Mieterhöhung

Der BGH bestätigte die Ansicht der Vorinstanzen, dass die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebenen Vergleichswohnungen so genau zu bezeichnen sind, dass Sie der betroffene Mieter ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann. Hierzu zählt ausdrücklich - neben der Adresse - auch die Lage der Wohnung wie z.B. 1. Obergeschoß rechts usw.

Weiter stellte der BGH klar, dass der Rechtsanwalt, der den Mieter in einem Prozeß über die Mieterhöhung vertritt, zur Entgegennahme von weiteren Mieterhöhungserklärungen des Vermieters bevollmächtigt ist.

Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 133/2002 vom 18.12.2002

Zur Wirksamkeit eines mit Vergleichswohnungen begründeten Mieterhöhungsverlangens und zum Nachschieben eines erneuten Mieterhöhungsverlangens im Prozeß

Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in zwei gleichgelagerten Verfahren über die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 Miethöhegesetz (seit 1.9.2001: § 558a BGB) entschieden.

Der Vermieter verlangte in beiden Fällen schriftlich eine Erhöhung des Mietzinses und verwies zur Begründung auf drei in verschiedenen Geschossen eines anderen Hauses in derselben Straße gelegene Wohnungen, für welche ein vergleichbarer Mietzins gezahlt werde. In den angegebenen Geschossen befanden sich je zwei Wohnungen. In dem Erhöhungsverlangen war nicht angegeben, um welche Wohnung es sich jeweils handelte.

Die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage des Vermieters hat das Amtsgericht aus diesem Grund abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat der Rechtsanwalt des Vermieters mit einem Schreiben, das dem Rechtsanwalt der Mieter zugegangen ist, hilfsweise erneut Zustimmung zur Erhöhung der Miete um denselben Betrag, jedoch von einem späteren Zeitpunkt an, verlangt. In diesem Schreiben war nunmehr die Lage der Vergleichswohnungen im Geschoß genau bezeichnet.

Der Anwalt der Mieter hat dieses Mieterhöhungsverlangen mit der Begründung zurückgewiesen, er sei zu dessen Empfangnahme nicht bevollmächtigt, und dem Schreiben sei keine Vollmachtsurkunde des Anwalts des Vermieters beigefügt worden. Die Klage ist bezüglich beider Erhöhungsverlangen in der Berufungsinstanz erfolglos geblieben. Das Landgericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen.

Der Bundesgerichtshof hat hinsichtlich des ersten Mieterhöhungsverlangens die Auffassung der Vorinstanzen bestätigt und ausgeführt, der Vermieter müsse bei einer Begründung des Erhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen diese so genau bezeichnen, daß der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden könne. Dies erfordere bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen auf demselben Geschoß weitere Erläuterungen wie etwa die genaue Lage der Wohnung, die Angabe einer nach außen erkennbaren Wohnungsnummer oder des Namens des derzeitigen Mieters.

Hinsichtlich des zweiten Mieterhöhungsverlangens hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache insoweit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Entgegen der Meinung des Berufungsgerichts sei der Rechtsanwalt der beklagten Mieter aufgrund der ihm erteilten Prozeßvollmacht auch zur Entgegennahme des weiteren Mieterhöhungsverlangens bevollmächtigt gewesen.

Der Anwalt der Mieter sei auch nicht berechtigt gewesen, die Erklärung wegen Nichtvorlage einer Vollmachtsurkunde zurückzuweisen. Denn die Vorschrift des § 174 BGB, die ein solches Recht bei einseitigen Rechtsgeschäften vorsehe, finde auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen seiner Prozeßvollmacht abgegebene Erklärung keine Anwendung.

Urteile vom 18. Dezember 2002 - VIII ZR 72/02 und VIII ZR 141/02

Karlsruhe, den 18. Dezember 2002