Anspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis

Der BGH hat bestätigt, dass bei objektiv bestehenden Bedarf für Schönheitsreparaturen der Mieter verpflichtet werden kann, diese durchzuführen. Andernfalls kann der Vermieter Kostenersatz für eine Ersatzvornahme verlangen.

Kommentar: Das Urteil ist soweit zu begrüßen. Es muß allerdings im Licht der Rechtsprechung gesehen werden, dass der Mieter nicht dazu verpflichtet werden darf Arbeiten erledigen zu müssen, die durch seine Nutzung nicht verursacht wurden. Vor Ablauf der üblichen Fristen, so sie vereinbart sind, wird der Vermieter Schönheitsreparaturen regelmäßig nicht fordern dürfen. Aber es kann trotzdem zu erheblichen Problemen kommen:

Beispiel: Der Mieter zieht in eine unrenovierte Wohnung ein und renoviert selbst nicht. Nach Ablauf der Fristen des Fristenplans für Schönheitsreparaturen verlangt der Vermieter eine Renovierung. Bei einer Besichtigung der Wohnung wird festgestellt, dass ein objektiver Bedarf besteht. Der Mieter wendet ein, er sei nur an drei Tagen der Woche da, Nichtraucher, keine Haustiere und überhaupt nur zum Schlafen da, weil er als Pendler woanders seinen Lebensmittelpunkt habe. Er könne den "objektiven" Bedarf somit nicht verursacht haben. Nach der Rechtsprechung des BGH darf der Mieter aber nur mit den Kosten belastet werden, die durch seine Nutzung entstanden sind.

Wer hat nun die Beweislast?

Im Zweifel wird der Mieter - wie bei den Beschädigungen der Mietsache nachweisen müssen, dass die Wohnung bereits bei Einzug in einem bestimmten, abgewohnten Zustand war. Ihm obliegt regelmäßig keine Anfangsrenovierungspflicht, aber angesichts dieser Rechtsprechung wohl eine Dokumentationspflicht. Auch bereits sichtbar abgewohnte Wohnungen können "vertragsgemäß" sein. Es ist jedoch nicht anzunehmen, dass der BGH hier gleichzeitig festschreiben wollte, dass der Mieter in jedem Fall nach Ablauf der Fristen zu renovieren habe.

Dieses Urteil klärt somit eine lang dauernde Streitfrage. Dennoch bestehen auf beiden Seiten Beweisprobleme was

a) den "objektiven" Bedarf an sich angeht,
b) wer diesen objektiven Bedarf verursacht hat,

so dass es praktisch mit erheblichen Risiken und einigem Aufwand verbunden sein kann, diesen Anspruch durchzusetzen, bzw. abzuwehren.

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Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 55/2005 vom 26.04.2005

Bundesgerichtshof bejaht Anspruch des Vermieters auf Kostenvorschuß des Mieters für Schönheitsreparaturen.

Der u.a. für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte sich mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses vom Mieter Zahlung eines Kostenvorschusses für die Durchführung vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn der Mieter damit in Verzug ist. Der Senat hat dies in Fortführung seiner früheren Rechtsprechung zum Gewerberaummietrecht bejaht.

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung im Hause der Klägerin. Im Mietvertrag aus dem Jahre 1958 ist bestimmt, daß die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden. Bestimmte Fristen für die Durchführung der Arbeiten sind nicht vereinbart worden. Mit der Klage hat die Klägerin den Beklagten auf Zahlung eines Kostenvorschusses von Höhe von ca. 13.000,- zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen. Der Beklagte hat bisher trotz entsprechender Aufforderungen keine Schönheitsreparaturen in der angemieteten Wohnung ausgeführt. Die Wohnung ist renovierungsbedürftig, der Aufwand für die Renovierung beläuft sich nach einem vorgelegten Kostenvoranschlag auf den eingeklagten Betrag.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Klägerin das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Beklagten zur Zahlung des Vorschusses verurteilt.

Der Senat hat das Urteil des Landgerichts bestätigt. Er hat dabei zunächst auf sein Urteil aus dem Jahre 1990 (BGHZ 111, 301) Bezug genommen. In jener Entscheidung hat der Senat für einen Fall der Gewerberaummiete ausgesprochen, daß der Vermieter - sofern der Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen hat - auch während des laufenden Mietverhältnisses die Vornahme solcher Reparaturen vom Mieter verlangen kann. Der Senat hat in seiner heutigen Entscheidung klargestellt, daß dies auch für die Wohnraummiete gilt und daß der Anspruch des Vermieters mangels eines Fristenplanes fällig wird, sobald die Mietwohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist. Dies gilt unabhängig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist. Damit hat der Senat verschiedentlich anderslautende Entscheidungen der Instanzgerichte nicht gebilligt.

Wenn der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht rechtzeitig nachkommt, kann der Vermieter einen Vorschuß in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Maßnahme selbst durchführen.

Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 192/04

AG Charlottenburg - 226 C 64/03 ./. LG Berlin - 64 S 27/04

Karlsruhe, den 6. April 2005

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