Schönheitsreparaturen bei unwirksamen Klauseln

Wer muß die Schönheitsreparaturen leisten, wenn die Klausel, welche die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen soll, unwirksam ist? Nach Gesetz der Vermieter. Das ergibt sich bereits aus §535 BGB. Aber es sind einige grundsätzliche Punkte beim Geltendmachen dieses Anspruchs zu beachten.

Gesetz und Rechtsprechung lesen aus einem Mietvertrag und den Umständen seines Zustandekommens die wichtigen Kriterien für die Beurteilung der gegenseitigen Rechte und Pflichten heraus.

In der Praxis schwieriger als vielfach angenommen.

Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen obliegt regelmäßig dem Vermieter, der sie ebenso regelmäßig auf den Mieter abwälzen kann. Wenn diese Abwälzung nicht funktioniert, bleibt grundsätzlich der Vermieter zur Herstellung und Erhaltung des so genannten vertragsgemäßen Zustands der Mietsache verpflichtet.

Die Schwierigkeit liegt nun darin festzustellen, was denn eigentlich der vertragsgemäße Zustand der Mietsache bedeutet: Ist es der im Mietvertrag festgeschriebene Zustand, also "renoviert übergeben" oder "unrenoviert übergeben?". Oder ist es ein eher allgemeiner Maßstab, nämlich jener, wie die meisten Wohnungen im Mittel aussehen?

Die bisherige allgemeine Rechtsprechung im Mietrecht tendiert mit guten Gründen dazu, dem Anfangszustand der Wohnung bei Vertragsschluß eine erhebliche Bedeutung für die Frage einzuräumen, ob dieser Zustand vertragsgemäß ist. War die Wohnung unrenoviert, dürfte der Mieter nach dieser Rechtsprechung kaum einen Anspruch auf Schönheitsreparaturen gegen seinen Vermieter durchsetzen können, war sie renoviert übergeben bzw. dieser Zustand im Mietvertrag festgehalten, kann bei entstandenem Bedarf durch Abnutzung der Wohnung durch den Mieter ein solcher Anspruch bestehen.

Man kann aber genauso gut argumentieren - da derzeit keine Waffengleichheit zwischen wohnungssuchendem Mieter und dem Vermieter herrscht - dass der "allgemein übliche" Zustand einer Mietwohnung dem vertragsgemäßen Zustand entsprechen soll. Denn eine unrenovierte Wohnung bei Übergabe würde den Vermieter ungerechtfertigt bevorteilen, welcher bei unwirksamer Klausel trotzdem keine Schönheitsreparaturen leisten müßte.

In jedem Fall sollte der jeweilige Vertragspartner aber den Anfangszustand der Wohnung verläßlich dokumentieren, da sowohl der Mieter als auch der Vermieter zur Begründung bzw. Abwehr von solchen Ansprüchen darauf angewiesen sein könnte. Mehr zum Thema Schönheitsreparaturen finden Sie auf unserer Seite Schönheitsreparaturen im Mietrecht.

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