Wohnflächenberechnung bei nicht gegebener Eignung als Wohnfläche

Die Wohnflächenberechnung ist immer wieder ein Streitpunkt. Insbesondere wenn klar wird, dass ein Teil der vermieteten Wohnung gar nicht als Wohnfläche hätte ausgewiesen werden dürfen, weil eine so genannte öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung vorgelegen hat. Das kommt z.B. vor, wenn die Wohnfläche als solche nicht den Vorgaben der Gesetze und Verordnungen entspricht. Der achte Senat des BGH hatte diesen Fall entschieden.

In seiner Entscheidung zur Wohnflächenberechnung vom 16.09.2009 hat der Bundesgerichtshof in der Sache, AZ: VIII ZR 275/08 den Fall zu beurteilen, dass eine Wohnung mit 129 Quadratmetern Wohnfläche ausgewiesen war, allerdings nur 109 Quadratmeter als Wohnfläche öffentlich-rechtlich zulässig waren.

Auf Vertrag und tatsächliche Nutzbarkeit kommt es an, nicht auf die öffentlich - rechtliche Eignung.

BGH, Urteil vom 16.09.2009, Pressemitteilung

Die klagenden Mieter argumentierten, dass die mangelnde öffentlich-rechtliche Eignung der Fläche als Wohnfläche einen Mangel darstelle, der dazu führen müsse, dass die betroffene Fläche aus der Wohnfläche ausscheiden muss. Nach der Berechnung der Kläger lag die Wohnfläche deutlich unter 10% der angegebenen Wohnfläche, was eine anteilige Mietminderung, auch für die vergangene Zeit, zur Folge gehabt hätte. Siehe unser Bericht zur Rechtsprechung der Instanzen und des BGH in Sachen Wohnflächenberechnung und unsere Seite zur Wohnfläche unter der Rubrik Mietrecht.

Weder die Vorinstanzen noch der BGH folgten dieser Auslegung. Es kam allein auf die vertragliche Vereinbarung an, zumal eine tatsächliche Nutzungseinschränkung mangels Einschreiten der zuständigen Behörden nicht vorlag.

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