Veraltete Technik in der Wohnung

Veraltete Technik - Ansprüche des Mieters

Mit Urteil vom heutigen Tage (10.02.2010)hat der achte Senat des BGH entschieden, dass der Mieter einer Wohnung Mängel geltend machen kann, wenn die technische Ausstattung der Wohnung unter dem üblichen Mindeststandard liegt und der Mieter dadurch in seiner Lebensführung eingeschränkt ist.

Das Urteil des BGH zum Aktenzeichen VIII ZR 343/08 erging zum Fall einer unrenovierten Altbauwohnung, welche es dem Mieter nicht erlaubte, eine Waschmaschine zu betreiben wenn daneben auch noch andere größere elektrische Verbraucher arbeiteten. Der Mieter bezeichnete die Wohnung daher als mangelhaft und minderte die Miete.

Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nur dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist.
BGH, VIII ZR 343/08

Der Vermieter verwendete eine allgemeine Geschäftsbedingung in seinen Verträgen, welche es im Ergebnis dem Mieter auferlegte, mit der vorhandenen Elektrizitätsausstattung auf sein Risiko auszukommen und gegebenenfalls auf eigene Kosten einen Ausbau der Technik vorzunehmen.

Der BGH stellte hierzu fest, dass eine solche Klausel zwar eine vertragliche Vereinbarung darstelle und grundsätzlich als solche zulässig sei. Aber in dem Fall, in dem übliche Mindeststandards unterschritten würden - und dazu gehört nach Ansicht des BGH der Betrieb eines größeren elektrischen Haushaltsgeräts neben einem weiteren - müsse das eindeutig vereinbart werden und könne nicht per AGB geregelt werden.

Die verwendete Klausel des Vermieters:

Der Mieter ist berechtigt, in den Räumen Haushaltsmaschinen (z.B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Trockenautomaten) aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind. Im Falle des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes zu tragen (einschließlich der Energieumstellungs- und Folgekosten).

sei für sich genommen ebenfalls unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteilige. Im Extremfall müsse der Mieter nämlich, um die Wohnung überhaupt zeitgemäß nutzen zu können, unbeschränkt hohe Kosten auf sich nehmen. Ausserdem stünden dem Mieter nach dieser Klausel keine Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Vermieter zu, weil dieser sich nur auf das Vorhandene berufen müsste ohne Rücksicht darauf, ob das elektrische Leitungsnetz überhaupt funktioniere. Das, so der BGH, sei in jedem Fall eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.