reichhardt & schlotz Anwaltskanzlei, Stuttgart
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Kündigung des Mietvertrags nach Tod des Vermieters durch Erben

Erben oder Vermächtnisnehmer sind oft nicht einverstanden mit den zu Lebzeiten getroffenen Regelungen des Erblassers. Gerade im Fall von vermieteten Immobilien haben die neuen Eigentümer oft andere Vorstellungen von der Verwendung derselben. Bestehen hier Kündigungsmöglichkeiten der Erben?

Grundsätzlich gilt nach §566 BGB, dass Kauf nicht das Mietverhältnis beendet oder einen besonderen Kündigungsgrund gewährt. Der Käufer wußte ja schließlich, worauf er sich einläßt.

Nach Ende eines Nießbrauchs kann ein bestehender Mietvertrag grundsätzlich gemäss §1056 BGB gekündigt werden.

Ebenso dürfen Erben einer Immobilie dem Mieter nicht grundlos kündigen, da der oder die Erben den Mietvertrag im Rahmen der Gesamtsrechtsnachfolge übernehmen und die Erfüllung des Mietvertrags eine so genannte Nachlaßverbindlichkeit darstellt.

Anders aber im vorliegenden Fall: Wie so oft, hatte eine Mutter ihren vier Kindern eine Immobilie zu Lebzeiten geschenkt, sich aber den Nießbrauch (Nutzungen und Früchte, vergleiche den verwandten Begriff des Nutzniessers) vorbehalten um noch ein Auskommen im Alter zu haben. Während der Dauer des Nießbrauchs hat sie einen Mietvertrag mit einem Café-Betreiber geschlossen und ihr eigenes ordentliches Kündigungsrecht ausgeschlossen. Viele Jahre später verstarb die Mutter. Die Erben der Mutter -die vier Kinder- hatten auch die Nießbrauchsbelastung geerbt und waren bis auf eines der Kinder noch Inhaber der Immobilie.

Grundsätzlich, so der BGH, seien die Erben des Nießbrauchers, wenn sie die Immobilie tatsächlich besitzen, in der Lage die Nachlaßverbindlichkeit, nämlich die Erfüllung des Mietvertrags, sicherzustellen. Aufgrund ihrer Erbenstellung seien sie daher verpflichtet, das Mietverhältnis aufrecht zu erhalten und könnten sich nicht auf das formal gegebene Kündigungsrecht nach §1056 BGB berufen.

Hier lag der Fall aber leicht anders. Eines der erbenden Kinder hatte seinen Anteil an ein Geschwister verkauft. Es wurde zwar Erbe, aber jetzt waren Erbengemeinschaft und Eigentümergemeinschaft nicht mehr personenidentisch. Daher hätten die verbleibenden Erben und Eigentümer kündigen dürfen, so der BGH in seiner Entscheidung vom 20.10.2010, AZ: XII ZR 25/09, denn die Gesamtheit der Erbengemeinschaft hätte den Nießbrauch nicht mehr sicherstellen können - einer der Söhne war ja nicht mehr Eigentümer der Immobilie.