Untervermietung ohne Erlaubnis

Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters möglich?

Diese Frage richtet sich nach den Vorschriften zur Miete und Untermiete. Rechtfertigt aber eine unerlaubte Untervermietung in jedem Fall eine Kündigung des Vermieters?

Der Bundesgerichtshof, AZ: VIII ZR 74/10, will hier den Einzelfall bei derartigen Fragen zur Untermieterlaubnis beurteilen (Zitat leicht gekürzt):

Hat der Mieter eine Erlaubnis … rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war …

Im gegebenen Fall ging es um eine Klausel im Mietvertrag, wonach bei einem Wechsel des Untermieters die schriftliche Erlaubnis des Vermieters stets einzuholen war. Diese lag im Streitfall bezüglich eines Untermieters nicht vor. Der Vermieter wäre aber nach den Gegebenheiten zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet gewesen. Der Mieter hatte aus Sicht des BGH alles Erforderliche unternommen, nämlich, in dem er um Erlaubnis der Untervermietung unter Nennung der neuen Untermieterin bat, so dass der Vermieter gemäß §553 BGB prüfen konnte, ob in der Person des Untermieters oder der Untermieterin ein wichtiger Grund zur Ablehnung vorlag.

Der BGH sah in der fehlenden Erlaubnis zwar grundsätzlich eine Vertragsverletzung des Mieters, andererseits sah er auch in der zu Unrecht verweigerten Erlaubnis des Vermieters eine ebensolche Vertragsverletzung. Daher war die ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses rechtsmissbräuchlich.

Interessant an dem Fall ist auch, dass solche Vorfälle auch in der Vergangenheit bereits vorkamen und der Vermieter den Mieter deshalb bereits aus mietrechtlichen Gründen abgemahnt hatte. Obwohl also bereits durch den Vermieter abgemahnt wurde, sah der BGH hier keine Kündigungsberechtigung. Aus Sicht des Gerichts kann sich der Vermieter also nicht auf Formalien wie eine schriftliche Zustimmung berufen, wenn er grundsätzlich zur Erlaubniserteilung verpflichtet gewesen wäre, Abmahnung hin oder her.

Als Mieter oder Vermieter sollte man trotzdem nicht auf den Gedanken kommen, ggf. vorhandene Vertragsverstöße beider Seiten gegeneinander "aufzurechnen". Das ist im Regelfall nicht möglich, da Verträge grundsätzlich einzuhalten sind. Die hier behandelten Vertragsverstöße sind direkt miteinander verknüpft und ergeben sich auseinander (wechselseitige Verpflichtung).