Fiktive Kosten als Nebenkosten im Mietrecht

Bisher waren Mieter und Vermieter daran gewöhnt, dass nur die Kosten als Betriebskosten oder Nebenkosten umgelegt werden, die dem Vermieter auch tatsächlich entstanden sind. Nun hat der Bundesgerichtshof anders entschieden. Zurecht?

Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gilt für natürliche und juristische Personen.

Im Kern ging es darum, dass ein Vermieter nicht die ihm tatsächlich entstandenen Kosten abrechnete, sondern den fiktiven Aufwand eines Unternehmers, den er mit diesen Aufgaben betraut hätte. Dies wies der Vermieter mit Hilfe einer detaillierten Aufwandsliste für Garten- und Hausarbeiten und einem darauf beruhenden Angebot eines Unternehmens nach.

Der Gesetzeswortlaut ist folgender:

§ 1 BetrKV: Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

Daraus ergibt sich nicht direkt die Folgerung, dass nur Eigenleistungen des Vermieters in dieser Art berechnet werden können. Aus dem Sinn der Vorschrift und dem Hinweis des BGH wird aber klar, dass ein Vermieter berechtigt sein soll, zur Vereinfachung auch eine fiktive Abrechnung nehmen zu können. Dieser Gedanke erschließt sich dann, wenn man berücksichtigt, dass ein (größerer) Vermieter u.U. jemanden beschäftigt welcher gleichzeitig Aufgaben übernimmt die nicht umlagefähig sind. Den Anteil dieser nicht umlagefähigen Aufgaben herauszurechnen ist rechtssicher nur mit erheblichem Aufwand zu bewerkstelligen, so dass das Angebot eines Dritten für umlagefähige Aufwände die einfachere Variante darstellt.

Andererseits steht zu befürchten, dass diese Rechtsprechung zu dem einen oder anderen als Mißbrauch empfundenen Verhalten führt, denn es ist nicht ausgeschlossen, dass ein Vermieter günstige Arbeitskräfte beschäftigt, aber den fiktiven Aufwand eines teureren Unternehmens abrechnet und die Differenz als Gewinn einbehält.

Ob es zu grobem Mißbrauch kommen wird, bleibt anzuwarten. Dem Mieter ist es nämlich nicht verwehrt, ein Vergleichsangebot eines anderen Unternehmens vorzulegen und mit Hilfe dieses Angebots z.B. darzulegen, dass die Abrechnungsgrundlage des Vermieters nicht den marktüblichen Preisen entsprach, sondern überteuert war.

Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 24.11.2012 in Sachen VIII ZR 41/12

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