reichhardt & schlotz Anwaltskanzlei, Stuttgart
Mietrecht und mehr

Abnahmeprotokoll

Zur Übergabe der Mietwohnung treffen sich Vermieter und Mieter gewöhnlich. Wird der Zustand der Wohnung schriftlich dokumentiert, nennt man das Abnahmeprotokoll oder Übergabeprotokoll. Das Abnahmeprotokoll ist eine Erklärung des Mieters und des Vermieters über den Zustand der Wohnung bei Übergabe.

Eine Verpflichtung zur Unterzeichnung oder überhaupt der Fertigung eines Abnahmeprotokolls besteht grundsätzlich nicht.

Eine Dokumentation des Zustands der Wohnung bei Einzug ist allerdings dann für den Mieter zu empfehlen, wenn die Wohnung abgewohnt ist oder Beschädigungen aufweist,z.B. Lackabplatzungen an Türen und dergleichen mehr.

Abnahmeprotokoll bei Rückgabe

Wenn eines erstellt wird, empfiehlt es sich, die Tatsachen festzuhalten und zu unterschreiben, über die Einigkeit besteht. Streitige Punkte sollten als streitig besonders gekennzeichnet werden, da sie sonst als anerkannt gelten.

Werden Mängel der Wohnung im Abnahmeprotokoll festgestellt, so haftet der Mieter dafür. Er kann allenfalls noch den Gegenbeweis führen, daß dem Vermieter keine oder nur geringere als die geltend gemachten Ansprüche zustehen.(BGH in WPM 1974, 411)

Der Mieter haftet nur für die im Protokoll festgestellten Mängel der Mietsache. ( BGH, NJW 1983, 446) Mit der späteren Geltendmachung von weiteren oder anderen Mängeln ist der Vermieter ausgeschlossen. Ausnahme: Wenn unstreitig feststeht, daß die Mängel durch den Mieter verursacht und verschuldet sind, hat das Abnahmeprotokoll keine abschließende Wirkung.

Wenn der Vermieter dem Mieter bei der Rückgabe der Mietsache nach Prüfung und Besichtigung nur mündlich gegenüber erklärt, daß die Mietsache mangelfrei sei, ist er an seine Erklärung gebunden und kann später keine Schäden mehr ersetzt verlangen. (LG Mannheim, WuM 1975, 118)

Lehnt der Vermieter eine Feststellung des Zustandes der Wohnung bei Rückgabe ab, oder verweigert er die Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll, so kann er trotzdem später Schadensersatzansprüche geltend machen. Allerdings muß der Vermieter dann beweisen, daß die Schäden bereits bei Rückgabe der Wohnung vorhanden waren.

In jedem Fall, insbesondere bei zu erwartenden Schwierigkeiten, sollte der Mieter oder der Vermieter den Zustand der Wohnung bei Übergabe durch aussagekräftige Fotos oder durch eine Niederschrift dokumentieren und dies möglichst durch einen oder mehrere Zeugen, die nicht Parteien des Mietvertrags sein sollten, bestätigen lassen.