Anzeigepflichten des Mieters und Vermieters
Mieter
Der Mieter muss nach §536c BGB jeden Mangel der Mietsache dem Vermieter mitteilen und zwar möglichst bald nach Entdeckung des Mangels.
Dies gilt auch, wenn kein echter Mangel im Sinne des § 536 BGB vorliegt, also der Mieter keine oder nur unerhebliche Beeinträchtigungen durch den schlechten Zustand erleidet.
Beispiel: Der Duschkopf ist defekt und tropft ständig. Der Mieter duscht aber nie, sondern badet.
Der Mieter muß nur solche Mängel anzeigen, die sich ihm geradezu aufdrängen, BGHZ 68, 285, und kaum zu übersehen sind, so z.B. eine schadhafte Steckdose oder defekte Wasserhähne.
Der Mieter hat auch solche Mängel anzuzeigen, die nicht seine Wohnung betreffen, sondern z.B. Treppenhaus, Hauszugänge, Kellerräume etc. - es sei denn, der Vermieter oder sein Verwalter wohnt im gleichen Haus. Der Mieter darf sich bei der Mängelanzeige nicht auf andere Mitmieter verlassen.
Bereits bei Übergabe der Mietsache offenbare Mängel braucht der Mieter nicht anzuzeigen. Andererseits ist es vernünftig, diese Mängel gegebenenfalls im Mietvertrag zu beschreiben und den Vermieter zur Behebung der Mängel zu verpflichten.
Der Inhalt der Mängelanzeige muß so bestimmt und konkret sein, daß der Vermieter den Mangel erkennen kann und Maßnahmen bezüglich seiner Beseitigung veranlassen kann. Es reicht nicht etwa aus zu schreiben: "das Treppenlicht ist ausgefallen" wenn die Lampen selbst zerstört sind. Der Mieter muß allerdings auch keine ausufernden Ursachenforschungen betreiben.
Gefahrenanzeige
Ist aus irgendeinem Grund ein Schutz gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, hat der Mieter dem Vermieter auch das mitzuteilen.
Beispiele: Durch Unterspülung tritt ein großes Loch beim Weg zum Haus auf, die Haustür wurde aufgebrochen oder die Haustürschlüssel wurden verloren, vom Dach fallen Dachziegel herunter.
Rechtsfolgen bei Verletzung der Anzeigepflicht
Schadenersatz
Informiert der Mieter den Vermieter nicht oder nicht rechtzeitig von dem Mangel, der Gefahr oder der Rechtsanmaßung durch Dritte, ist er dem Vermieter zum Ersatz des durch die unterlassene oder verspätete Anzeige entstandenen Schadens verpflichtet, § 536c BGB.
Die unterlassene oder verspätete Anzeige muß für den Schaden ursächlich gewesen sein. Wäre der Schaden auch bei bei rechtzeitiger Anzeige eingetreten, haftet der Mieter nicht.
Verlust eigener Rechte
Der Mieter kann durch Unterlassung oder Verspätung der Anzeige seine Rechte auf Mietzinsminderung, auf Schadenersatz wegen Nichterfüllung sowie sein Recht zur fristlosen Kündigung verlieren.
Vermieter
Modernisierung
Der Vermieter muß beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen spätestens 3 Monate vor Arbeitsbeginn schriftlich mitteilen unter Angabe des beabsichtigten Modernisierungsumfangs, Art, Beginn und der voraussichtlichen Dauer, § 554 Abs.3 BGB. Es empfiehlt sich für den Vermieter das unterschriebene Schreiben mit Einschreiben und Rückschein zu versenden oder besser noch, per Boten übrbringen zu lassen. Die Angaben müssen so konkret wie möglich sein, damit der Mieter sich auf die Maßnahmen und eventuelle Beeinträchtigungen einstellen kann. Gleichfalls muß er die voraussichtliche Mietpreissteigerung betragsmäßig mitteilen. Unterläßt der Vermieter die Anzeige, muß der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden.
Ausnahme: Nach § 554 Abs.3 S.3 BGB ("Bagatellklausel") müssen für Maßnahmen, die keine oder nur eine geringe Einwirkung auf die Mietsache entfalten und mit keiner oder nur einer geringen Mieterhöhung verbunden sind, obige lange Fristen nicht eingehalten werden. Hier reicht es aus, wenn der Vermieter die Maßnahmen mindestens eine Woche vorher ankündigt.
Zeitmietverträge
Bei Zeitmietverträgen muß der Vermieter spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit mitteilen, ob er an der beabsichtigten Verwendung des Wohnraums festhalten will.
Gegenüber Behörden bestehen weitere Anzeigepflichten des Vermieters.
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