reichhardt & schlotz Anwaltskanzlei, Stuttgart
Mietrecht und mehr

Bagatellschäden und Kleinreparaturen

Bagatellschäden sind solche Schäden an der Mietsache, die sich mit einem verhältnismäßig geringen Aufwand an finanziellen Mitteln beheben lassen (Kleinreparaturen).

Bagatellschäden und ihre Folge Kleinreparaturen sind grundsätzlich unter die Punkte Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters einzuordnen. In den meisten Formularmietverträgen finden sich aber Klauseln, die eine Abwälzung der Kosten für diese Schäden und Reparaturen auf den Mieter vorsehen.

Das kann mit den unten aufgeführten Einschränkungen zulässig sein, wenn nur die Kosten, nicht aber die Vornahme der Kleinreparatur selbst auf den Mieter abgewälzt werden. Auch im Falle der Kostenübernahme durch den Mieter bleibt der Vermieter verpflichtet den Schaden selbst oder durch Handwerker zu beheben.

Welche Schäden?

Die Klausel darf sich nur auf solche Teile der Mietwohnung beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, etwa Wasserhähne, Schlösser, Fensterläden, Fenstergriffe usw. Wenn der Mieter nämlich für etwas zahlen soll, das er nicht direkt abnutzen kann, ( Wasser-, Strom-, Gasleitungen) wäre das eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.

Höhe der Mieterbeteiligung

Der BGH hatte anläßlich einer Verbandsklage über die Zulässigkeit einer solchen Klausel zu entscheiden ( BGH 8. Senat ZR 38/90 vom 15.05.91, ähnlich früher BGHZ 108, 1,8f ) und hat als Bagatell-, bzw. Kleinreparaturen nur solche bezeichnet, die nicht mehr als DM 100,- kosten. Die OLG’s Hamburg (WM 1991, 385) und München (a.a.O, 388) hielten dagegen noch DM 150,- als Obergrenze für Bagatellreparaturen für zulässig.Heutige Werte

Für den Mieter muß nach obiger BGH-Rechtsprechung zudem ersichtlich sein, bis zu welcher Gesamtbetragshöhe er innerhalb eines bestimmten Zeitraums (Monat/Jahr usw.) die Kosten zu tragen hat. Im Hinblick auf die inhaltliche Beschränkung auf Kleinreparaturen und Bagatellschäden geht die Instanzenrechtsprechung - zu Recht - davon aus, daß dieser Höchstbetrag nicht sehr hoch sein dürfe.

Das OLG Stuttgart hielt eine Gesamtbetragsbeschränkung auf etwa 300-400 DM im Jahr für zulässig, jedoch nicht mehr als 8-10 Prozent der Jahresmiete, falls dieser Betrag darunter liegt (OLG Stgt, WM 1988,149). Das OLG Hamburg hielt bereits einen Betrag von DM 600,- im Jahr, bzw. 10 Prozent der Jahresmiete, für unzulässig hoch. (OLG Hamburg, a.a.O.)

Aufgrund der allgemeinen Teuerungsrate (Inflation) können sich diese Werte ändern. Auf heutige Verhältnisse umgerechnet werden im Einzelfall nicht mehr als Euro 75,00 bis Euro 100,00 zuzüglich Mehrwertsteuer zu zahlen sein, auf das Jahr gerechnet wohl höchstens Euro 250,00 bzw. 8% der Jahresmiete, wenn dieser Betrag geringer ist. Ähnlich urteilte das AG Braunschweig in einem Urteil vom 17.05.2005 AZ: 116 C 196/05, wonach eine Kleinreparaturklausel noch rechtens sei wenn Eur 100,00 netto als Obergrenze im Einzelfall nicht überschritten wird.

Weiter darf der Mieter auch nicht anteilig bis zur Obergrenze an teureren Reparaturen beteiligt werden, da es sich sonst begrifflich nicht mehr um Kleinreparaturen handelt. Kosten anderer Reparaturen hat der Mieter daher, außer im Falle eigenen (Mit-)Verschuldens, nicht zu tragen.

Eine wie im obigen Rahmen geschilderte, an sich wirksame Zahlungsverpflichtung des Mieters greift selbstverständlich dann nicht, wenn der Bagatellschaden nicht durch die vertragsgemäße Nutzung des Mieters, sondern z.B. durch Beauftragte des Vermieters, Handwerker, Heizungsableser usw. oder durch unverschuldete Dritteinwirkung, Blitzschlag usw., entstanden ist.

Fazit

Eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält folgende Punkte:

• Der Mieter darf nicht selbst zur Reparaturvornahme verpflichtet werden.
• Beschränkung auf Schäden an häufig genutzten Teilen
• Kostenbetrag im Einzelfall nicht höher als rund Eur 75,00 - Eur 100,00(zuzüglich Umsatzsteuer).
• Keine anteilige Kostenübernahme für höhere Rechnungen
• Festlegung eines Jahreshöchstbetrags in Euro, der derzeit nicht über ungefähr Euro 200,00 bis Eur 250,00 liegen sollte, bzw. 8% der Jahresmiete betragen soll, falls dieser Betrag geringer ist.

Kleinreparaturklauseln, welche auf diese Punkte nicht Rücksicht nehmen, werden in der Regel unwirksam sein. Ausnahme: Mietverträge über Gewerberaum sind freier in der Gestaltung. Im Bereich luxuriöser Appartements, welche ausdrücklich als solche vermietet werden und es selbstverständlich auch sein sollten, kann die Kleinreparaturklausel unter Umständen etwas höhere Werte umfassen.