Kündigungswiderspruch / Sozialklausel
Das Mietverhältnis muß durch eine wirksame Kündigung vertragsmäßig beendet worden sein. Empfänger, die Grund zur außerordentlichen unbefristeten Kündigung gegeben haben, können sich auf die Sozialklausel nicht berufen, ebenso wenig Mieter, die das Mietverhältnis vor oder nach Erhalt der Kündigung selbst gekündigt haben.
Der Mieter muß seinen Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter gegenüber schriftlich erklären, §574b BGB. Hat der Vermieter den Mieter nicht rechtzeitig über Form und Frist der Widerspruchsmöglichkeit aufgeklärt, kann der Mieter auch noch im ersten mündlichen Gerichtstermin seinen Widerspruch erklären.
Widerspricht der Mieter nicht oder nicht fristgemäß, kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen.
Härten auf Seiten des Mieters
Die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung muß für den Mieter oder seine Familie eine "Härte" darstellen.
Was eine Härte für den Mieter darstellen kann, ist im Einzelfall zu entscheiden. Jedenfalls reichen die mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten für eine Härte nicht aus, ebenso wenig wohl die damit verbundenen finanziellen Aufwendungen. Zur Familie des Mieters gehören Ehepartner, Verwandte oder Verschwägerte, die mit ihm zulässigerweise in der Wohnung leben. Andere Personen werden nach dem Wortlaut der Vorschrift nicht geschützt.
Beispiele für anerkannte Härten:
- Fehlen angemessenen Ersatzwohnraums, der Mieter muß sich aber um eine Ersatzwohnung ab Kündigung bemühen.
- fortgeschrittene Schwangerschaft der Mieterin oder einer Familienangehörigen;
- hohes Alter des Mieters, verbunden entweder mit Erkrankung oder Verwurzelung in Haus und/oder Wohngebiet;
- Ungünstiger Zeitpunkt des Umzugs wegen notwendiger Umschulung der Kinder kurz vor Schulabschluß
Bei letzteren hat der Mieter die Möglichkeit, die Räumungsfrist auf einen Zeitpunkt nach Beendigung des Härteumstandes hinauszuschieben, in den anderen Fällen kann das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert werden.
Abwägung mit Vermieterinteressen
Grundsätzlich sind die berechtigten Vermieterinteressen gleichrangig zu bewerten. Das Gericht wird dies bei seiner Entscheidung berücksichtigen. Die Vermieterinteressen sind bei Kündigung anzugeben und entsprechen denen wie unter Kündigungsgründe beschrieben.
Ausgeschlossene Mietverhältnisse
Von der Sozialklausel nicht berührt werden Mietverhältnisse über Wohnraum,
- der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
- für Wohnraum, der Teil einer vom Vermieter bewohnten Wohnung ist,
- für Ferienwohnungen, wenn der Mietvertrag vor dem 1.06.1995 geschlossen wurde und der Mieter auf die Zweckbestimmung als Ferienwohnung hingewiesen wurde
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