Mieterhöhung
Der Vermieter kann das Erhöhungsverlangen frühestens nach Ablauf einer einjährigen Wartefrist stellen. Die Miete muss zum Eintritt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert geblieben sein, §558 BGB Die Frist beginnt mit dem Beginn des Mietverhältnisses. Erhöhungen bei oder vor oder kurz nach Mietbeginn, wie sie etwa bei im voraus abgeschlossenen Mietverträgen vorstellbar sind, sind somit ausgeschlossen.
Eine Grenze für die Mieterhöhung bildet die ortsübliche Vergleichsmiete, §558c BGB (Mietspiegel), die nicht überstiegen werden darf.
Eine weitere Grenze ist die sogenannte Kappungsgrenze, mit der bestimmt wird, um wieviel innerhalb eines Drei-Jahres- Zeitraums die Miete maximal erhöht werden darf. Für den Mieter vorteilhaft ist, daß eine solche Erhöhung keinesfalls die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen darf.
Für den Vermieter vorteilhaft ist, daß dieser schon bei Beginn des Drei-Jahres-Zeitraums bis zur Kappungsrenze die gesamten 15% oder 20% verlangen darf, wenn der Endbetrag die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, LG Karlsruhe in ZMR, 1990, S. 222.
nach obenBegründung der Mieterhöhung
Der Vermieter hat sein Erhöhungsverlangen in Textform geltend zu machen und zu begründen, §558a BGB. Die Begründung erfolgt in aller Regel mit Hinweis auf einen örtlichen Mietspiegel auf den sodann zur Begründung Bezug genommen werden muss. Nach §558 BGB sind folgende Elemente bei der Begründung wesentlich: Lage, Größe, Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung. Denkbar ist auch, mindestens drei vergleichbare Wohnungen zu benennen und die Mieterhöhung daran auszurichten.
Dem Vermieter ist auch zu empfehlen, sodann den neuen Endpreis der Miete und den Quadratmeterpreis zu benennen, damit der Mieter die Erhöhung anhand von Mietspiegeln oder den benannten Vergleichswohnungen überprüfen kann. Beweisen muß der Vermieter die gemachten Angaben nicht. Es reicht aus, wenn der Mieter aufgrund der gemachten Angaben Überprüfungen anstellen kann.
Das heißt, der Vermieter muss im konkreten Fall auch die für die Wohnung geltende ortsübliche Mietspiegelspanne angeben und ferner die Einordnung der Wohnung nach Baujahr, Ausstattung, Lage und dergleichen vornehmen.
Sofern der Vermieter keinen Auszug aus dem Mietspiegel beilegt, sollte er die Möglichkeit zur Einsichtnahme anbieten oder bei allgemein zugänglichen Mietspiegeln auf entsprechende Stellen verweisen. Siehe dazu auch das Urteil des BGH vom 11.03.2009 zu Mietspiegeln und Mieterhöhungsverlangen.
Der Vermieter ist auch berechtigt, ein Sachverständigengutachten, ja sogar ein so genanntes Typengutachten eines Sachverständigen zu verwenden. Dies jedenfalls dann, wenn:
Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist die Begründungspflicht erfüllt, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnet.
BGH, Urteil vom 19.05.2010, AZ: III ZR 122/09
Mehr dazu in unserem Archiv unter Mieterhöhung und Sachverständigengutachten.
Sind mehrere Mieter in einer Wohnung (z.B. WG) ist das Erhöhungsverlangen jedem der Mieter gegenüber geltend zu machen und zu begründen. Wird im Mietvertrag einer der Mieter als Empfangsbevollmächtigter von Erklärungen des Vermieters bestimmt, so braucht die Erklärung auch nur diesem Mieter gegenüber erfolgen, BGH NZM 1998, S.22
nach obenErteilt der Mieter seine Zustimmung zum Erhöhungsverlangen nicht, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen, §558b BGB. Nun wird gerichtlich überprüft, ob das Erhöhungsverlangen des Vermieters gerechtfertigt war oder nicht.
Mieterhöhung wegen Modernisierung
Modernisiert der Vermieter die Wohnung und verbessert er sie dadurch, darf er die Jahresmiete um bis zu 8% des auf die Wohnung anfallenden Modernisierungsaufwandes erhöhen, §559 BGB. Eine Zustimmung des Mieters zu der Erklärung ist nicht erforderlich.
Der Vermieter muss Kosten die sowieso entstanden wären (Instandhaltungsmaßnahmen z.B.) rausrechnen und darf nur solche Kosten ersetzt verlangen,die notwendig waren und die er selbst finanziert hat. Hat der Vermieter Fördergelder oder sonstige Drittmittel erhalten, darf er diese Mittel nicht in seine Kostenberechnung einstellen, § 559a BGB.
Die Erklärung hat dem Mieter gegenüber in Textform zu erfolgen, eine Begründung unter Benennung des Erhöhungsbetrages oder der neuen Endmiete ist ebenfalls Voraussetzung eines wirksamen Erhöhungsverlangens, § 559b BGB.
Es gilt seit Anfang 2019 eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete pro Quadratmeter nicht um mehr als drei Euro ansteigen, bei ehemals sehr günstigen Wohnungen (Quadratmeterpreis unter sieben Euro vor Erhöhung) dürfen es nur zwei Euro sein (§559 BGB). Damit sollen "Kettenmodernisierungen" vermieden werden.
nach obenDer Mieter hat die neue Miete in der Regel ab dem dritten Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangs zu bezahlen,§ 559b BGB.
Reine Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters können dagegen nicht zu einer Erhöhung führen. Luxusmodernisierungen, die den Stand der Wohnung weit über den vergleichbarer Wohnungen heben, braucht sich der Mieter nicht gefallen lassen, qualitativ hochwertige Modernisierungsmaßnahmen muß er hinnehmen.
Zu beachten ist, daß die Umlage von Modernisierungskosten nicht der Kappungsgrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete unterliegt.
Es wäre also für den Vermieter möglich, eine normale Erhöhung zu verlangen, und anschließend oder gleichzeitig eine Erhöhung wegen Modernisierung! Somit könnte die Miete letztlich zulässigerweise über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Die Grenze findet sich in der Mietpreisüberhöhung. Regelmäßig dürfen dabei 20%, in Einzelfällen 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschritten werden.
nach obenUmlage erhöhter Betriebskosten
Erhöhte Betriebskosten,§560 BGB, können ebenfalls eine Erhöhung rechtfertigen. Voraussetzung ist zunächst, dass der Vermieter die Betriebs- oder Nebenkosten mittels einer Pauschale abrechnet. Im Fall einer Nebenkostenvorauszahlung gilt §560 BGB Absatz 4.
Die Erklärung gegenüber dem Mieter muß in Textform erfolgen und muß den Mieter nachvollziehen und nachrechnen lassen können, warum der Vermieter um welchen Betrag die Miete erhöhen will.
Sonderkündigungsrecht des Mieters
§561 BGB gibt dem Mieter das Recht im Falle von Mieterhöhungserklärungen des Vermieters das Mietverhältnis zu kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann nicht ein, der Mieter hat sich allerdings nach einer neuen Wohnung umzusehen.
Der Mieter muss die Kündigung innerhalb der Überlegungsfrist von zwei Monaten erklären.
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Widerrufsrecht des Mieters
Derzeit umstritten ist, ob Mietern ein Widerrufsrecht gegen eine Mieterhöhung zusteht. Nach dem §312g BGB wären von einem Recht auf Widerruf auch Wohnraummietverträge von Mietern mit gewerblichen Vermietern (Unternehmern) umfasst. Die Gewerblichkeit ist keine Frage der Rechtsform des Vermieters, z.B. KG oder GmbH, sondern seiner Organisation: Wer als Vermieter mehrere Häuser verwaltet, dürfte eher als "Unternehmer" einzustufen sein als der Vermieter der nur die Wohnungen eines einzelnen typischen Merhrfamilienhauses vermietet. Nach Ansicht der Rechtsprechung kommt es hier auf den Einzelfall an. Wer als Vermieter mehrere Häuser vermietet, tut unter Umständen gut daran, seinen Mieterhöhungsverlangen eine Widerrufsbelehrung beizufügen, ansonsten könnte der Mieter noch lange einer Mieterhöhung widersprechen.
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