Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietrecht

Der Formularmietvertrag ist die Mutter der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Mietverträge dieser Art werden seit über 100 Jahren angeboten. Seit In-Kraft-treten des Gesetzes über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG) aus dem Jahre 1976 unterliegen die meisten Bestimmungen solcher Mietverträge der Inhaltskontrolle nach dem AGBG. Mittlerweile ist das AGB-Gesetz in das BGB überführt worden und dort in den §305 BGB folgende zu finden.

Indiz für das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist stets ein vorgedruckter Text oder die Verwendung von Textbausteinen. Auch Lücken oder Ergänzungsmöglichkeiten im Vertragsmuster führen nicht ohne weiteres zu einer Individualvereinbarung, insbesondere wenn Sie die Mietdauer, Mietpreis oder die Kaution betreffen, da diese Punkte aufgrund der Vertragsfreiheit sowieso von der AGB-Inhaltskontrolle ausgenommen sind.

Gelegentlich vorkommende Formulierungen wie: "Alle Bestimmungen dieses Vertrages wurden zwischen den Parteien durchgesprochen und jeweils gesondert ausgehandelt..." können die AGB-Eigenschaft nicht ausschließen.

Individuelle Vereinbarungen müssen nämlich zwischen den Parteien des Vertrags ausgehandelt werden.

Ein Aushandeln liegt z.B. dann nicht vor, wenn die Vertragsbedingungen nur vorgelesen, erörtert oder in ihrer Bedeutung erläutert wurden, da sich nichts daran ändert, daß diese Bedingungen einseitig auferlegt wurden. Dies gilt auch dann, wenn die andere Vertragspartei ihre Zustimmung zu den Klauseln erklärt.

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Überraschende Klauseln

werden niemals Vertragsbestandteil, §305c BGB. Diese sind solche, mit denen ein durchschnittlich erfahrener Mieter vernünftigerweise bei Abschluß eines Mietvertrages nicht zu rechnen braucht oder die systematisch im Vertrag an sachfremder Stelle stehen, so z.B. der BGH in AZ: XII ZR 189/08 vom 21.07.2010.

Beispiele: Koppelung des Mietvertrages mit der Verpflichtung

Erfaßt werden alle Bestimmungen, die einen Überrumpelungs- oder Übertölpelungseffekt haben. Auch ansonsten wirksame Bestimmungen werden so nicht Vertragsbestandteil.

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Anwendbarkeit

Die Regelungen über allgemeine Geschäftsbedingungen sind unbeschränkt anwendbar auf Formularmietverträge, die in den alten Ländern nach dem 31.3.1977, in den neuen Ländern nach dem 30.06.1990 abgeschlossen worden sind.

Wird ein durch Kündigung oder Zeitablauf, ( siehe unsere Seite Zeitmietvertrag ) beendeter Mietvertrag fortgesetzt, gelten die Regelungen ab dem Fortsetzungszeitpunkt. Bloße Verlängerungen von Mietverträgen fallen nicht darunter, es sei denn, der Mietvertrag hat wesentliche Veränderungen erfahren.

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Wichtigkeit

Klauseln allgemeiner Geschäftsbedingungen erfahren besondere Aufmerksamkeit von Gerichten. Insbesondere wird geprüft, ob die Klausel denjenigen, dem sie gilt, nicht unangemessen benachteiligt. Da solche Klauseln unter dem Prinzip der kundenfeindlichsten Auslegung zu betrachten sind, ist besondere Aufmerksamkeit bei der Verwendung von Formularmietverträgen geboten. Als besonders eklatantes Beispiel einer mittlerweile unwirksamen Klausel haben sich die "starren Fristen" bei den Schönheitsreparaturen gezeigt. Millionen von Mietern müssen nun keine Schönheitsreparaturen mehr durchführen, weil solche Klauseln noch zuhauf in alten Mietverträgen zu finden sind.

Zulässige oder unzulässige Klauselbeispiele finden sich gegebenenfalls bei den jeweiligen Stichwörtern.

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