Der Mietspiegel im Mietrecht

Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder zur Feststellung der Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach dem Miethöheregelungsgesetz können sich Vermieter und Mieter am örtlichen Mietspiegel orientieren. Dieser wird von vielen Gemeinden in Zusammenarbeit mit den örtlichen Interessenverbänden der Mieter und Grundbesitzer erstellt.

Der Mietspiegel kann bei der Gemeindeverwaltung oder bei den Interessenverbänden eingesehen oder angefordert werden. Gelegentlich wird für die Überlassung eines Mietspiegels eine geringe Gebühr verlangt.( z.B. Stadt Stuttgart)

Nach seiner Veröffentlichung enthält der Mietspiegel allgemeinkundige Angaben, die zur Überprüfung des Parteiverlangens in einem Prozeß unbedenklich herangezogen werden können, KG Berlin, RE WuM 1991, S. 425. Je ausführlicher und differenzierter ein Mietspiegel ist und je mehr Daten in ihn geflossen sind, umso wertvoller wird der Mietspiegel im Prozeß.

Das Gesetz unterscheidet zwischem dem einfachen Mietspiegel, §558c BGB und dem qualifizierten Mietspiegel,§ 558d BGB.

Der qualifizierte Mietspiegel ist aufwändiger und im Regelfall zuverlässiger erstellt, so dass ihm eine Vermutungswirkung zukommen kann, § 558d Abs. 3 BGB: Passt die Wohnung, um deren Miethöhe gestritten wird, in das Raster des Mietspiegels, so wird vermutet dass der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergibt.

Der Mietspiegel setzt jedoch keine allgemeinverbindlichen Grenzen. Jedem, der sich auf den Mietspiegel beruft, kann z.B. entgegengehalten werden, daß es sich gerade bei der betroffenen Wohnung um einen Sonderfall handele, der Zu- oder Abschläge bei der Mietpreisfindung rechtfertigt. Beispiel: Der Mieter hat auf eigene Kosten für eine Wohnwertverbesserung gesorgt, z.B. eine Zentralheizung eingebaut, ein Bad eingebaut usw. Bei der Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelraster werden diese Eigenleistungen des Mieters nicht berücksichtigt, so das Urteil des BGH zu Wohnwertverbesserung durch den Mieter.

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