Der Mietvertrag

Der Inhalt des Mietvertrags ergibt sich aus dem schriftlichen Vertrag oder, wenn er mündlich geschlossen ist, aus dem Besprochenen. Sind keine bestimmten Regelungen getroffen worden, bzw. ist ein Punkt nicht geregelt, so gelten für die nicht geregelten Punkte die gesetzlichen Bestimmungen.

Formerfordernisse

Ein Mietvertrag über Wohnraum bedarf im Regelfall keiner bestimmten Form, er kann auch mündlich geschlossen werden. Ausnahme: Mietverträge für eine feste längere Zeit als ein Jahr müssen schriftlich geschlossen werden, § 550 BGB, dies gilt auch für entsprechende Untermietverträge, (BGHZ 81, 46 f). Fehlt es an der richtigen Form, werden solche Mietverträge als unbefristete Mietverträge behandelt, allerdings mit einer Mindestlaufzeit von einem Jahr.

Beispiele:

Scheinmietvertrag

Bei Mietverträgen, die nur zum Schein eingegangen sind, sind sich angeblicher Vermieter und angeblicher Mieter darin einig, daß sie die rechtlichen Folgen aus dem Vertrag nicht eintreten lassen wollen. Diese Verträge sind nichtig, haben also keine Rechtswirkungen, §117 BGB.

Hinter dem Scheinmietvertrag könnte jedoch ein anderer Vertrag stehen, zumeist ein Mietvertrag mit anderem, diesmal gewolltem Inhalt - nämlich ein verdeckter Mietvertrag.

Verdeckter Mietvertrag

Zum Schein geschlossene Mietverträge verdecken oftmals das eigentlich Gewollte. Der zum Schein geschlossene Mietvertrag ist zwar nichtig, dies gilt aber nicht unbedingt für das verdeckte Geschäft. Ein verdecktes Geschäft kann wirksam sein, wenn die für es geltenden Voraussetzungen, z.B. entsprechende Erklärungen oder Formvorschriften erfüllt sind, § 117 Abs. 2 BGB

Werden Räume zur Umgehung mietrechtlicher Schutzvorschriften z.B. als Geschäftsräume vermietet, obwohl Vermieter und Mieter sich einig sind, daß die Räume zu bloßen Wohnzwecken genutzt werden sollen, ist zwar der Geschäftsraummietvertrag nichtig, der verdeckte Mietvertrag über Wohnraum kann aber wirksam sein.

Gleiches gilt für Verträge, in denen z.B. aus steuerlichen oder unterhaltsrechtlichen Gründen eine bestimmte Miete vereinbart wird, aber Mieter und Vermieter vereinbaren, daß inoffiziell eine höhere oder niedrigere Miete gezahlt wird.

Der Vertrag kommt dann mit dem wirklich gewollten Mietbetrag zustande.

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