Modernisierung

Im Gegensatz zu bloßen Erhaltungsmaßnahmen wie z.B. das Ersetzen einer verzogenen Tür oder ähnlichem ist die Modernisierung eine Verbesserungsmaßnahme, § 554 Abs.2 BGB.

Nach überwiegender Ansicht in der Rechtsprechung sind Verbesserungsmaßnahmen solche, die in Bezug auf die Mieträume, das Gebäude, dessen Bestandteile oder Einrichtungen den Gebrauchs- oder Substanzwert der Mieträume oder des Gebäudes erhöhen und eine bessere und komfortablere Benutzung ermöglichen.

Einzelne Maßnahmen:

Beispiele:

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Pflichten des Vermieters

Der Vermieter hat die beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter rechtzeitig anzuzeigen.

Pflichten des Mieters

Der Mieter hat rechtzeitig angekündigte Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Davon umfasst wird unter anderem, daß der Mieter die Maßnahmen nicht be- oder verhindern darf, etwa durch Abweisung der Handwerker an der Tür. Andernfalls macht sich der Mieter schadensersatzpflichtig. Sind die Maßnahmen nicht rechtzeitig angekündigt worden ( plus minus eine Woche), besteht diese Duldungspflicht nicht.

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Rechte des Mieters

Dort, wo erhebliche Beeinträchtigungen der Wohnqualität zu erwarten sind oder der Mieter sogar vorübergehend ausquartiert werden muß, kann der Mieter angemessenen Kostenvorschuß, etwa für eine Hotelunterbringung oder für sonstige notwendige Aufwendungen geltend machen. Bei Glaubhaftmachung knapper finanzieller Mittel geht dies auch durch gerichtliche einstweilige Verfügung.

Notwendige Aufwendungen kann der Mieter auch später geltend machen. Für zumutbare Eigenleistungen wie etwa Wegrücken kleinerer Gegenstände, Kleidung oder persönlicher Papiere kann der Mieter keinen Kostenersatz verlangen.

Dem Mieter steht ebenfalls ein Anspruch auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands zu, etwa, wenn durch Rohrverlegungen die Tapeten beschädigt wurden und diese ersetzt werden müssen. Hierfür ist dem Vermieter eine angemessene Frist zu setzen. Ist diese fruchtlos verstrichen, kann der Mieter für die notwendigen, dann ausgeführten Arbeiten Kostenersatz verlangen.

Daneben steht dem Mieter für die Dauer der Beeinträchtigungen gegebenenfalls das Recht auf Minderung des Mietzinses zu.

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Kosten der Modernisierung

Nach § 559 BGB können die Kosten der Modernisierung auf den Mieter umgelegt werden. Die Umlagehöhe beträgt maximal 11% des erforderlichen Kostenaufwands pro Jahr. Das heißt, ein Modernisierungsaufwand von € 11.000,- würde eine Umlage auf den Mieter von €1.210,- im Jahr oder rund € 100,- im Monat bedeuten. Bezieht der Vermieter öffentliche Förderung, sind diese Mittel von den entstandenen Kosten abzuziehen.

Die Kostentragungspflicht des Mieters greift auch dann, wenn der Mieter den Modernisierungsmaßnahmen ausdrücklich widersprochen hat, BGH, Urt. v. 02.03.2011 AZ: VIII ZR 164/10. Die durch notwendige Renovierungen, z.B. neue Tapezierung nach Einbau neuer Heizkörper, erforderlichen Kosten, dürfen vom Vermieter ebenfalls auf den Mieter umgelegt werden, vgl. Urt. v. 30.03.2011, AZ: VIII ZR 173/10.

Härtefälle

Ist dem Mieter eine beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme, auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters, nicht zuzumuten, muß der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden. (Für die Zukunft siehe "Neues Mietrecht")

Derlei Härtegründe sind in § 554 Abs.2 BGB beispielhaft aufgezählt, etwa, wenn die vorzunehmenden Arbeiten mit einer ganz erheblichen Beeinträchtigung des Mieters verbunden sind, wenn die baulichen Folgen der Maßnahme für den Mieter nachteilig sind, wenn bereits vorgenommene Verwendungen des Mieters auf die Mietsache dann nutzlos werden oder wenn die Mietzinserhöhung für die Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten würde, es sei denn, die Wohnung wird in einen allgemein üblichen Zustand versetzt.

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Einzelbeispiele:

Hohes Alter des Mieters
Stellungnahme: In heutigen Zeiten der Umkehr der Alterspyramide und der zunehmenden Agilität der älteren Bevölkerungsteile wird dieser Grund erheblich an Bedeutung verlieren. Er wird nur noch dann im Einzelfall greifen, wenn damit verbundene typische Altersbeschwerden oder -Erscheinungen eine auch nur vorübergehende Beeinträchtigung der Wohnqualität oder gar eine vorübergehende Ausquartierung als unzumutbar erscheinen lassen.

Krankheit des Mieters
Diese schließt im Regelfall eine Duldungspflicht des Mieters aus, wenn eine akute Gesundheits- oder Lebensgefahr vorliegt.(BVerfG in WuM 1992, 104)

Veränderung der Mietsache
Modernisierungs- oder Verbesserungsmaßnahmen können im Einzelfall den Interessen des Mieters zuwider laufen, etwa, wenn er nun weniger Stellplatz für Möbel zur Verfügung hat. Unerhebliche Beeinträchtigungen schlagen jedoch nicht durch. Eine nicht ganz unerhebliche Verschlechterung des vertragsgemäß vereinbarten Gebrauchs kann allerdings zu einer Aufhebung der Duldungspflicht des Mieters führen.

Vorausgegangene Verwendungen des Mieters auf die Mietsache
können dann zu einem Härtegrund führen, wenn die Verwendungen (neuer Teppichboden, Einbauschränke, Maßanfertigungen) später entwertet oder nutzlos würden. Hierbei ist zu beachten, daß länger zurückliegende Verwendungen unter Umständen unbeachtlich sind, bzw. nur noch mit einem Bruchteil zu bewerten sind.

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Erhöhung des Mietzinses
Dieser wohl am häufigsten von Mietern eingewendete Härtefall greift dann nicht, wenn die Mietwohnung auf einen allgemein üblichen Stand gebracht werden soll. Er greift hingegen, wenn eine Luxusmodernisierung beabsichtigt ist, die einen überdurchschnittlichen Standard verwirklicht, der sich wiederum in einer entsprechenden Mietzinserhöhung niederschlägt.

Alles was sich in Geld beziffern läßt, läßt sich durch Geld beeinflussen: Einige der aufgeführten Härtegründe kann der Vermieter durch Angebot zur Leistung angemessenen Ersatzes beseitigen oder durch eine nur moderate oder nicht durchgeführte Mietzinserhöhung beeinflussen. Eine spätere kräftige Erhöhung aufgrund der Modernisierung ist dann allerdings ausgeschlossen.

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Sonderkündigungsrecht des Mieters

Nach § 554 Abs.3 S.2 BGB steht dem Mieter, der die Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden möchte, ein Kündigungsrecht zu, gleich, ob die Maßnahme zu dulden wäre oder nicht. Dieses Kündigungsrecht kann nur bis zum Ende des Monats, der auf die Modernisierungsmitteilung des Vermieters folgt, für den Ablauf des nächsten Monats ausgeübt werden.

Neues Mietrecht

Derzeit ist mal wieder eine Mietrechtsreform im Gange. Damit wird unter anderen das Ziel verfolgt, energetische Modernisierungen zu erleichtern. Unter anderem sollen die Miete nach derzeitigem Stand für eine Dauer von bis zu drei Monaten nicht berechtigt sein, aufgrund von Modernisierungsarbeiten die Miete zu mindern. Außerdem sollen Mieter im Voraus nicht berechtigt sein, aufgrund gggf. vorhandener Härtefälle der Modernisierung zu widersprechen bzw. diese zu verhindern. Die Frage der Angemessenheit der Erhöhung soll erst in einem späteren Mieterhöhungsprozess geklärt werden.

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