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Mietrecht und mehr

Nichteheliche Lebensgemeinschaft im Mietrecht

Fragen stellen sich bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften vor allem in drei Fällen:

• - Bei Aufnahme des Partners in die Wohnung
• - Wenn nur ein Partner Mieter war: bei Tod eines der Partner.
• - Wenn beide Partner Mieter waren: Bei Auflösung der NELG durch Auszug oder Tod eines Partners

Allgemeines zur NELG

Nichteheliche Lebensgemeinschaften (NELG) sind nach Ansicht des BGH (BGH in NJW 1993, S. 999f ) eine auf Dauer angelegte und durch das gegenseitige Einstehen in den Not- und Wechselfällen des Lebens gekennzeichnete eheähnliche Gemeinschaft, die über eine bloße Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgeht.

Aufnahme des Partners in die Wohnung

Der Aufnahme eines Lebensgefährten in die Wohnung des Mieters muß der Vermieter regelmäßig zustimmen. Voraussetzung ist nach § 553 BGB, daß der Mieter dem Vermieter sein berechtigtes Interesse darlegt und in der Person des Lebensgefährten kein wichtiger Grund liegt, die eine Gebrauchsüberlassung an diese Person für den Vermieter unzumutbar erscheinen lassen und die Wohnung durch die Aufnahme des/der Dritten nicht überbelegt wird.

Vergleiche hierzu die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 05.11.2003, in welcher er an seiner Rechtsprechung auch nach der Mietrechtsreform festhält: Entscheidung vom 05.11.2003.

In der Praxis hat der Mieter dem Vermieter den Lebensgefährten konkret mit Name, derzeitiger Anschrift und Tätigkeit zu benennen und die Gründe für die Aufnahme in die Wohnung darzulegen und darzulegen, daß sein Wunsch nach Aufnahme der Person erst nach Mietvertragsabschluß entstanden ist. Diese Gründe müssen vernünftig und nachvollziehbar sein, so z.B. reichen aber persönliche Gründe aus, etwa der Wunsch nach einem Zusammenleben mit der genannten Person zur gemeinsamen Lebensgestaltung usw.

In seiner bekannten und heftige Kontroversen auslösenden Entscheidung vom 03.10.1984 äußerte sich der BGH folgendermaßen dazu: ( RE BGHZ 92, 213)

Nach Auffassung des Senats ist ein Interesse des Mieters im Sinne von § 549 Abs.2 S.1 BGB schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen.(...)
Allerdings ist dem Kammergericht darin zu folgen, daß der Mieter die konkreten Umstände darzulegen hat, die sein Interesse begründen. Denn nicht bereits der bloße Wunsch zur Aufnahme eines Dritten in die Wohnung vermag den Begriff des Interesses auszufüllen (....), vielmehr sind es die tatsächlichen Grundlagen, auf denen dieser Wunsch beruht (......).
Eine Offenbarung der Motivation ist schon deshalb notwendig, weil der Vermieter anders nicht prüfen kann, ob die den Wunsch begründenden Umstände - wie das Gesetz verlangt - erst nach Vertragsschluß entstanden sind.nach oben
Ohne eine solche Darlegung ist nicht feststellen, ob die Motivation des Mieters ein berechtigtes Interesse zu begründen vermag. Die Formulierung des Gesetzes zeigt, daß nicht jedes beliebige Interesse ausreicht, sondern daß eine Bewertung der Motive des Mieters erforderlich ist. (.....)

Erscheinen die genannten Gründe als ausreichend, kann der Vermieter, wenn in der Person des/der Dritten ein wichtiger Grund liegt, die Erlaubnis trotzdem verweigern. Wichtige Gründe sind z.B. mit großer Wahrscheinlichkeit zu erwartende Störungen des Hausfriedens, Feindschaft zwischen Vermieter und dem/der Dritten, nicht aber die Ausländereigenschaft oder ohne weiteres die Gleichgeschlechtlichkeit des Lebensgefährten. Hierzu noch einmal der BGH:

Das insoweit nach Art. 2 Abs.1 GG zu beachtende Sittengesetz ist den Anschauungen der Zeit unterworfen. So läßt sich etwa eine allgemein gültige Auffassung, wonach das Zusammenleben unverheirateter Personen gleichen oder verschiedenen Geschlechts zu zweit in einer eheähnlichen Gemeinschaft oder zu mehreren in einer Wohngemeinschaft sittlich anstößig sei, heute nicht mehr feststellen....

Als letztes darf die Wohnung durch die Aufnahme des Lebensgefährten nicht überbelegt sein. Dies wird regelmäßig nicht der Fall sein, es sei denn, der Mieter wohnt in einem 15 qm- Appartement.

Auflösung der NELG und Auszug eines Partners

Der ausziehende Mieter und Ex-Partner der NLEG haftet, wenn er Mieter ist oder wurde und nicht vom Vermieter aus dem Vertrag entlassen wird, für die Miete weiter. Diese Problematik wird auf der Seite Mehrere Mieter angesprochen.

Tod des Lebensgefährten

Bei Tod des Lebensgefährten sind zwei Konstellationen denkbar: Der überlebende Lebensgefährte war
1) nicht Mietvertragspartei
2) selbst Mietvertragspartei

Die Frage ist gesetzlich geregelt. §563 BGB räumt den Lebensgefährten bzw. dem Lebenspartner das gleiche Recht ein, welches in der Wohnung lebenden Angehörigen des verstorbenen Mieters zusteht: Er kann in den Mietvertrag eintreten, bzw. binnen Monatsfrist die Nichtfortsetzung erklären, § 563 Abs. 2 und 3. Gegenüber Angehörigen, die nicht Kinder des Mieters waren, ist er sogar privilegiert: Erklärt der Lebenspartner seinen Eintritt, sind Angehörige, die nicht Kinder des Mieters sind, von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses ausgeschlossen.

Angehörige eingetragener Lebenspartnerschaften gelten als Familienangehörige, § 11 Abs. 1 LPartG.

2)

Der überlebende Lebensgefährte setzt den Mietvertrag fort. Kinder des verstorbenen Mieters können trotzdem in den Mietvertrag eintreten, vgl. § 563 Abs. 2 Satz 2. Andere Angehörige sind jedoch, im Gegensatz zu früher, von der Eintrittsmöglichkeit ausgeschlossen.