reichhardt & schlotz Anwaltskanzlei, Stuttgart
Mietrecht und mehr

Tierhaltung in der Mietwohnung

Haustiere sind solche, die üblicherweise nicht als reine Nutztiere gehalten werden, sondern vorwiegend der Freude des Tierhalters dienen sollen. Je nach Region und Lage des Mietobjektes können sich Unterschiede darin ergeben, was ein Haustier sein könnte oder nicht.

In städtischen Wohnungen oder in Mehrparteienhäusern werden als Haustiere meist nur Hund und Katze, Vögel usw. betrachtet. In ländlichen Gegenden, insbesondere, wenn ein ehemaliger Bauernhof mit etwas Grund gemietet wurde, kann es auch schon mal ein Pferd, Geflügel, Kaninchen, Tauben oder ein Hausschwein sein.

Allgemein erlaubte Tierhaltung

Allgemein erlaubt ist nach überwiegender Ansicht die Haltung von Kleintieren in Käfigen, Terrarien usw. Dies gilt auch dann, wenn nichts im Mietvertrag steht. Die Anzahl oder Menge der gehaltenen Kleintiere darf aber das übliche Maß nicht wesentlich übersteigen. Nach einer Entscheidung des AG Eschweiler, WuM 1992, S. 240 sind z.B. vier Aquarien noch zulässig.

Auch hier kommt es auf den Einzelfall an. Vier Aquarien, die jeweils 1000 Liter fassen, bedürften wohl der Erlaubnis des Vermieters, schon weil die Bodenbelastung mit dem beträchtlichen Gewicht eines großen Aquariums zu Schäden an der Mietsache führen könnte.

Auch Kleintiere können objektiv gefährlich sein. So kann der Vermieter meist die Haltung einer nennenswerten Anzahl von Insekten, Käfern oder giftigen Schlangen untersagen, wie z.B. Kakerlaken, Termiten, Vipern usw. wenn von diesen eine Gefahr für andere Mieter oder die Mietsache ausgehen kann.

Kleintiere und andere Haustiere

Bei Haustieren wird unterschieden zwischen sogenannten Kleintieren und anderen Tieren. Kleintiere sind solche, die überwiegend in Käfigen, Terrarien oder Aquarien gehalten werden, z.B. Vögel, Fische, Meerschweinchen, kleine ungiftige Schlangen usw.

Bei Kleintieren wird unterstellt, dass sie keine Belästigungen anderer Hausbewohner oder Beschädigungen der Mietwohnung verursachen. Zu Kleintieren in diesem Sinne zählen deshalb meist nicht größere Vögel wie einige Papageienarten, die sehr laut werden können oder giftige Schlangen, die einen erhebliche Gefahrenherd darstellen.

Andere Haustiere im Sinne der mietrechtlichen Tierhaltung sind Hunde und Katzen, größere Vögel und so weiter.

Art der Tierhaltung

Der Mieter darf sein Tier auf übliche, bzw. möglichst artgerechte Weise halten. Störungen, die von dem Tier ausgehen, sind auf das übliche und unvermeidliche Maß zu beschränken. Darüber hinausgehende Störungen hat der Mieter auf Verlangen des Vermieters zu unterbinden oder zu beseitigen.

Beispiel: Gelegentliches Bellen eines Hundes ist hinzunehmen. Ständiges Bellen jedoch nicht.

Tiere von Besuchern

Der Besuch des Mieters darf sein Haustier für die Zeit des Besuchs mitbringen. Die kurzzeitige Aufnahme von Tieren durch den Mieter, beispielsweise als Notquartier für die Dauer des Urlaubs von Bekannten oder Verwandten, soll dagegen nicht zulässig sein, AG Frankfurt/M. WuM 1988, S.157.

Dies erklärt sich dadurch, dass zur vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung zwar sehr wohl der Empfang von Besuch gehört der auch mal länger als einen Nachmittag bleibt, aber nicht das Bedürfnis des Mieters, Bekannten oder Verwandten eine Gefälligkeit zu erweisen. Für solche Fälle gibt es Tierpensionen.

Beschränkungen der Erlaubnis oder des Verbots

Die weit verbreitete Ansicht, dass die Haltung von Haustieren, die keine Kleintiere sind, grundsätzlich erlaubt sein müsse, ist falsch.

Die Haltung größerer Tiere wie Hunde oder Katzen bedarf der Zustimmung bzw. der Erlaubnis des Vermieters, auch wenn nichts im Mietvertrag steht. Dies liegt vor allem daran, dass diese Tiere Belästigungen anderer Hausbewohner verursachen können oder eine Gefahr für die Mietsache darstellen können. Beispiele sind lautes oder ständiges Gebell oder Gejaule oder Möglichkeit der Verunreinigung des Hausgrundstücks durch die Tiere.

Es kommt grundsätzlich nicht darauf an, ob das betroffene Haustier ( "Mein Fido ist aber ganz lieb, stubenrein und bellen tut er auch fast nicht") im Einzelfall tatsächlich keinerlei Störungen verursacht. Tiere sind Lebewesen und können ihr Verhalten ändern, wie auch Tierhalter ihr Verhalten ändern können.

Ferner ist der Vermieter dem Risiko ausgesetzt, dass andere Mieter des Hauses die Miete mindern, weil sie von dem Tier eines anderen belästigt oder gar bedroht werden. Im Umkehrschluß muß es dem Vermieter daher erlaubt sein, die Haltung größerer Tiere von seiner Zustimmung abhängig zu machen um seine Interessen wahren zu können.

Der Vermieter ist in seinem Ermessen, ob er die Erlaubnis erteilt oder nicht, unter anderem daran gebunden, dass er seinem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gewähren muss. Hierzu kann auch die Haltung eines Tieres gehören, sofern vom Tier keine Störungen oder Gefahren ausgehen, welche den Frieden der Hausgemeinschaft stören könnten. Bei erheblichen Belangen des Mieters oder wenn der Vermieter anderen Mietern des Hauses die Tierhaltung bereits erlaubt hat, kann die Abwägung schneller zugunsten des Mieters ausfallen. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs in Sachen VIII ZR 168/12 vom 20.03.2013 muss der Vermieter eine konkrete Prüfung in jedem Einzelfall vornehmen und kann nicht auf sein übliches Vorgehen verweisen.

Die Erlaubnis des Vermieters gilt im Zweifel nur für das betreffende Tier erteilt, AG Kassel, WuM 1987, S. 144.

Geben die Umstände dazu Anlaß, kann der Vermieter vom Mieter als Vorbedingung zur Erlaubniserteilung den Abschluß oder den Nachweis einer einschlägigen Versicherung verlangen, z.B. einer Wasserschadenversicherung bei Auqarienhaltung.

Grundsätzlich muß der Vermieter dem Wunsch des Mieters nach Erlaubniserteilung nicht ohne weiteres nachkommen. Dies kann aber dann der Fall sein, wenn

• andere Mieter des Hauses bereits ein Haustier halten
• (erhebliche), jedenfalls nachvollziehbare Belange des Mieters betroffen sind

Der Vermieter darf bei der Erlaubnisverweigerung nicht rechtsmissbräuchlich handeln. Sind erhebliche Belange des Mieters betroffen, hat der Vermieter Gründe anzuführen, warum er die Erlaubnis verweigert.

Im Einzelfall können die Belange des Mieters überwiegen, z.B. wenn der Blinde auf einen Blindenhund angewiesen ist, AG Münster in WuM 1992, S.116 und andere. Tierhaltung aus psychischen Gründen soll nur dort erlaubt werden müssen, wo die psychischen Gründe erhebliches Gewicht haben, LG Hamburg, WuM 1996, S. 532.

Mittlerweile scheinen die Interessen des Vermieters nach der BGH-Entscheidung vom 20.03.2013 nicht mehr grundsätzlich höher gewichtet zu sein als die des Mieters, so dass neuere Urteile öfter zugunsten des Mieters ausfallen könnten.

Formularklauseln, Tierhaltungsverbot

Klauseln, die die Haltung von Tieren generell verbieten, sind unwirksam. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter sich dann sorglos jedes Tier anschaffen kann. Der oben genannte Erlaubnisvorbehalt des Vermieters für Tiere, die keine Kleintiere sind, bleibt erhalten.

Klauseln, die Haustierhaltung verbieten, aber Kleintiere von diesem Verbot ausnehmen, können grundsätzlich zulässig sein, siehe BGH in WuM 1993, S. 109 und andere. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14.11.2007 zur Tierhaltung in der Mietwohnung sind an solche Klauseln mittlerweile erhöhte Anforderungen zu stellen. Lesen Sie dazu die vorstehend verlinkte Seite.

Entsprechende Haustierhaltungsverbote können auch für Einfamilienhäuser wirksam vereinbart werden, BverfG in WuM 1981, S. 77.

Gleichbehandlung aller Mieter im Haus

Wer in einem Mehrparteienhaus wohnt, in dem bereits ein Haustier gehalten wird, sollte nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass Haustierhaltung generell erlaubt ist. Hierzu sollte zunächst der Mietvertrag gelesen werden. Wer sich ein Haustier anschaffen will, sollte weiterhin den Vermieter kontaktieren und um Erlaubniserteilung, falls erforderlich, bitten.

Generell gilt, dass Gleichbehandlung nur dort verlangt werden kann, wo auch die gleiche Situation gegeben ist. Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung daher nicht ohne weiteres verweigern, wenn schon andere Mieter des Hauses ein Haustier halten.

Häufige Ausnahmen sind jedoch erhebliche Belange der anderen Mieter. Hier hat der Vermieter eine bestimmte Situation des einzelnen Mieters, zum Beispiel der Bedarf nach einem Blindenhund, berücksichtigt. Besteht diese bestimmte Situation bei dem beantragenden Mieter nicht, kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern wenn die Interessen des Mieters nicht überwiegen.

Es kommt weiter dazu, dass beim beantragenden Mieter eine vergleichbare oder für die Tierhaltung bessere Wohnsituation vorliegen muß und dass er ein vergleichbares Tier halten will.

Beispiel: Dem Nachbarn wurde die Haltung eines Pekinesen in seiner 50 qm - Zwei-Zimmer-Wohnung erlaubt. Besondere Gründe sind nicht ersichtlich. Der Mieter möchte nun einen Rehpinscher in seiner vergleichbaren oder größeren Wohnung halten. Der Vermieter muß die Erlaubnis erteilen.

Anders wäre es, wenn der Mieter eine Dogge in dieser Wohnung halten möchte. Hier kann der Vermieter die Erlaubnis ablehnen, da die Wohnung für die Haltung einer Dogge zu klein ist, vgl. AG Bergisch-Gladbach WuM 1991, S. 341.

Widerruf der Erlaubniserteilung

Der Vermieter kann eine Erlaubnis widerrufen, wenn von dem Tier Störungen ausgehen, mit denen bei Erlaubniserteilung nicht gerechnet werden musste.

Beispiel: Es stellt sich heraus, dass der kleine Pekinese ständig andere Mieter oder den Postboten anfällt. Es stellt sich heraus, dass der Hund ständig bellt. Es stellt sich heraus, dass die Katze (nachweislich) allergische Reaktionen bei anderen Hausbewohnern auslöst.

Rechtsfolgen bei Verstoß gegen das Tierhaltungsverbot

Hält der Mieter ein Tier ohne die Erlaubnis des Vermieters eingeholt zu haben, kann der Vermieter vom Mieter die Entfernung des Tieres verlangen. Entfernt der Mieter das Tier dann nicht, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen oder bei hartnäckigen Verstößen wegen vertragswidrigen Gebrauchs kündigen, § 543 BGB.

Tierhalterhaftung

Der Tierhalter haftet für Sach-, Körper und Gesundheitsschäden von Dritten, die durch sein(e) Tier(e) verursacht werden, nach § 833 BGB. Bei Nutztieren haftet der Tierhalter nur, wenn er fahrlässig gehandelt hat. Auch der Tierhüter (Gefälligkeitsaufnahme von Tieren in der Urlaubszeit! ) haftet neben dem Tierhalter nach § 834 BGB, wenn er fahrlässig war.