reichhardt & schlotz Anwaltskanzlei, Stuttgart
Mietrecht und mehr

Untermiete

Der Untermietvertrag ist ein echter Mietvertrag mit dem einzigen Unterschied, daß der Mietvertrag nicht mit dem Hauptvermieter zustande kommt, sondern mit dem Mieter der Wohnung.

Der Hauptmieter hat also im Verhältnis zum Untermieter die gleichen Rechte und Pflichten wie der übliche Vermieter. Der Untermietvertrag ist vom Bestand und Inhalt des Hauptmietvertrags grundsätzlich unabhängig.

Zur Gültigkeit des Untermietvertrags bedarf es keiner Zustimmung des Hauptvermieters. Vom Hauptvermieter muß allerdings die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 553 BGB eingeholt werden wenn sie nicht schon erteilt wurde.

Ist der Hauptvermieter berechtigt, die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung zu verweigern, leidet der Untermietvertrag an einem Rechtsmangel, weil der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter seine Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung rechtlich nicht erfüllen kann. In diesem Fall soll der Untermieter berechtigt sein, den Mietvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Außerdem ist der Untermieter berechtigt, vom Mieter Schadensersatz zu fordern, wenn z.B. der Hauptvermieter auf Räumung des Untermieters besteht.

Diese Rechte bestehen regelmäßig auch dann, wenn der Untermieter von der fehlenden und noch ausstehenden Erlaubnis des Hauptvermieters wußte, es sei denn, der Untermieter wußte, daß die Erlaubniserteilung durch den Hauptvermieter zweifelhaft sein würde.

Da das Untermietverhältnis vom Bestand des Hauptmietvertrags nicht abhängt, endet es nicht automatisch mit dem Ende des Hauptmietvertrags. Der Untervermieter sollte daher auch die Möglichkeit wahrnehmen, den Untermietvertrag bei Beendigung des Hauptmietvertrags enden zu lassen.

Erlaubniserteilung durch den Hauptvermieter

Unter bestimmten Umständen hat der Mieter das Recht, vom Vermieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte gem. §553 BGB zu fordern - also die Erlaubnis zur rechtlichen und tatsächlichen Ermöglichung der Untervermietung.

Voraussetzung ist, daß beim Mieter nach Mietvertragsabschluß ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung entstanden ist, wobei vernünftige Gründe ausreichen, die den Wunsch nach einer -teilweisen- Untervermietung der Wohnung nachvollziehbar erscheinen lassen, RE des BGH, BGHZ 92,113)

Diese Umstände sind zum Beispiel:

• Notwendigkeit der Erzielung von Nebeneinkünften aufgrund Auszug oder Tod eines Familienmitglieds, das bisher den Mietzins mitgetragen hatte
• Gründung einer Lebensgemeinschaft mit einem/einer Dritten
• Aufnahme eines pflege- oder fürsorgebedürftigen Verwandten

Die Gründe müssen dem Vermieter rechtzeitig mitgeteilt werden, wobei dem Vermieter diese Gründe so mitgeteilt werden müssen, daß dieser das berechtigte Interesse des Mieters nachvollziehen kann und auch feststellen können muß, ob diese Gründe erst nach Vertragsabschluß entstanden sind.

Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung verweigern, wenn seinerseits und ausnahmsweise wichtige Gründe bestehen, die die Aufnahme des Dritten als unzumutbar erscheinen lassen, etwa bei:

• Überbelegung der Wohnung durch die Aufnahme des Dritten
• bei vorhandener Feindschaft des Vermieters und dem Dritten
• bei zu erwartenden Störungen des Hausfriedens.

Hier hat der Vermieter wiederum nachvollziehbar zu begründen, warum er die Erlaubniserteilung verweigert. Verweigert der Vermieter unberechtigt die Erlaubnis, ist der Mieter entweder berechtigt, das Mietverhältnis gem. § 543 BGB zu kündigen oder den Vermieter im Wege der Klage auf Erklärung zur Erlaubniserteilung zu verpflichten.

Untermietzuschlag

Nach §553 Abs. 2 kann der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung von einer Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung an den Dritten ansonsten nicht zugemutet werden kann. Unzumutbarkeit in diesem Sinne bezieht sich nicht auf ansonsten nicht geeignete Mieter, deren Einzug dem Vermieter durch ein Zuschlag "versüßt" werden soll, sondern auf objektive Kriterien.

Diese sind z.B. eine verstärkte Abnutzung der Wohnung (Ausnahme: Mit dem Untermieter wird eine ansonsten übliche Belegung erreicht) und / oder der Umstand, daß der Mieter an den Untermieter entgeltlich vermietet. Der Zuschlag darf, wenn er denn gerechtfertigt ist, nicht die ganzen Einnahmen aus der Untermiete abschöpfen und nicht über Umwegen eine allgemeine Mietzinserhöhung darstellen.

Untermietklauseln in Mietverträgen

Grundsätzlich kann gesagt werden, daß zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Regelungen nicht abgewichen werden darf, § 553 BGB. Deshalb darf auch generell die Möglichkeit zur Untervermietung nicht formularvertraglich ausgeschlossen werden, ebenso wenig ein pauschaler Untermietzuschlag festgesetzt werden, da es für Höhe und Rechtfertigung des Zuschlags auf den Einzelfall ankommt.

Der in Formularmietverträgen oft enthaltene Ausschluß der Untervermietung an Dritte ohne ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters ist unwirksam, BGH in NJW 1991, 1750. Auch der Ausschluß des Kündigungsrechts des Mieters in solchen Verträgen ist unwirksam.

Untermiete im gewerblichen Mietrecht

Bei einem Gewerbemietvertrag gelten sinngemäß die gleichen Grundsätze zur Untermiete wie oben dargestellt, wenngleich die Voraussetzungen zur Untervermietung enger sind, insbesondere vom berechtigten Vertragsinteresse beider Parteien geprägt ist, vergleiche §540 BGB.