Wirksamkeit von AGB bei der Geschäftsraummiete
In seiner Entscheidung, AZ XII ZR 205/09, urteilte der BGH folgendermaßen (sinngemäß)
Die Auferlegung intransparenter Kosten in AGB ist unwirksam
Worum ging es? Der klagende Betreiber eines Einkaufscenters forderte von einem Mieter über 15.000 Euro als Ausgleich für entstandene Nebenkosten. Diese Position war nicht eigentlich streitig, aber, weil die Mieterin bereits eine höhere Summe für Kosten eines "Centermanagements" beglichen hatte, deren vertragliche Wirksamkeit sie später bestritt und mit der Klageforderung aufrechnete, musste diese Position des Centermanagements beurteilt werden.
nach obenDer BGH gab der beklagten Mieterin im Ergebnis recht.
Zwar seien nach ständiger Rechtsprechung die "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" hinreichend transparent genannt weil es dem durchschnittlichen Mieter von Geschäftsraum bewußt sei, dass hierfür Kosten anfallen und er diese zumindest unter Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung und die Ortsüblichkeit grob einschätzen könne. Eine Grenze sei im Ortüblichen und Notwendigen zu sehen, so dass Überraschungseffekte vermieden würden, da der Mieter sich darüber zumindest grob informieren könne.
Eine genaue, im Voraus benannte Auflistung möglicherweise entstehender Kosten und deren Höhe sei dem Vermieter auch nicht zumutbar, da er ein legitimes Interesse daran habe, diese Kostenumlage flexibel zu gestalten.
Anders sei das bei den "Kosten für Centermanagement" zu sehen. Die Formulierungen des Vertrags:
nach obenh) Hausmeister, Betriebspersonal, Center-Manager und Verwaltung, sowie
Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume, sowie Gemeinschaftseinrichtungen, Gemeinschaftssozialräume, Kunden-WC’s usw. auf der Grundlage örtlicher Mieten einschließlich der darauf anteilig entfallenden Nebenkosten.
ließen nämlich nicht erkennen, welche weiteren Kosten unter den Begriff des "Center-Managers" fallen könnten, so dass eine Eingrenzung der Einzelpositionen und damit eine grobe Abschätzung des Kostenaufwands nicht möglich sei.
Nach §310 Abs. 1 Satz 2 BGB, so das Gericht, entsprechen Verstöße gegen das Transparenzverbot nicht den Gepflogenheiten des Handelsverkehrs und führten daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit entsprechender Vertragsbedingungen.
Es sei auch kein Vertrauensschutz dadurch entstanden, dass der Mieter über mehr als ein Jahrzehnt hinweg die Kosten des Centermanagements unwidersprochen gezahlt habe, da der Mieter nicht ausdrücklich seine Zustimmung erklärt habe.
Fazit: Mieter von Geschäftsraummieter genießen nicht den gleichen Schutz wie Mieter von Wohnraum, da ihre Sorgfaltspflichten erheblich gesteigert sind. Aber auch sie sind nicht rechtlos gestellt, sondern können unter bestimmten Bedingungen den Einwand unwirksamer Klauseln erheben.
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