Doppelvermietung

Ärgerlich, aber dennoch vorkommend: Ein Vermieter vermietet dieselbe Wohnung noch einmal. Nur einer der Mieter kann einziehen. Wem gebührt der Vorrang? Die Gerichte meinen überwiegend, das dürfe der Vermieter entscheiden. Wir sehen das anders.

Belegte Wohnung

Ist bereits ein Mieter rechtmäßig in der Wohnung, kann ihn ein anderer Mieter nicht verdrängen. Der zu spät gekommene Mieter ist daher auf die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen angewiesen. (BGH ZMR 1962, 175) Die stehen ihm zu, weil der Mietvertrag an einem Rechtsmangel leidet, siehe §536 Abs. 3 BGB: Ein anderer Mieter hat ebenfalls das Recht auf Benutzung der Wohnung und übt dies mit Vorrang aus.

Der besitzlose Mieter, also derjenige, der trotz Mietvertrag nicht in der Wohnung wohnen kann, ist von der Mietzinszahlung befreit. Er kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn er anderweitig Wohnraum beziehen muß, oder wegen des verpaßten Einzugstermins der Bezug dieser Wohnung für ihn ohne Interesse ist. Ansonsten muß er dem Vermieter eine angemessene Frist setzen, innerhalb derer der Vermieter ihm den Besitz an der Wohnung verschaffen muß. Ist dies dem Vermieter offensichtlich nicht möglich oder verweigert der Vermieter jede Anstrengung in dieser Hinsicht, ist eine Fristsetzung entbehrlich.

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Leerstehende Wohnung

Wenn der Vermieter eine schon vermietete Wohnung nochmals vermietet, haben grundsätzlich beide Mieter das Recht die Wohnung in Besitz zu nehmen. Nach Auffassung der Instanzengerichte OLG Köln in ZMR 1998, S. 696 und OLG Brandenburg MDR 1998, S. 98, hat der Vermieter die Wahl, wem er dann die Wohnung tatsächlich gibt.

Steht die Wohnung noch leer, ist der Mieter nach einer älteren Entscheidung des OLG Düsseldorf berechtigt, im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes den Vermieter zu verpflichten, die Mieträume nicht an den anderen Mieter zu überlassen (Verfügungsverbot), OLG Düsseldorf, NJW 1991, 137. Der Mieter besitzt einen gültigen Vertrag und hat einen Erfüllungsanspruch gegen den Vermieter auf Überlassung der Mieträume. Diesen kann er sich mit einem Verfügungsverbot sichern.

Andere Gerichte ( siehe auch oben) sind der Auffassung, hier läge ein unzulässiger Eingriff in die Entscheidungsfreiheit des Vermieters vor, deshalb sei ein Verfügungsverbot nicht zu gewähren,(OLG Frankfurt, ZMR 1997, 22, u.a.)

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Stellungnahme: Der Vermieter hat sein Recht auf freie Entscheidung bereits durch die Doppelvermietung ausgeübt, da er beide Mieter als Vertragsparteien akzeptiert hat. Es muß dem Vermieter daher letztlich egal sein wer in seine Wohnung einzieht. Infolgedessen ist dem OLG Düsseldorf zuzustimmen.

Auf die gleichfalls bestehenden Rechte des anderen Mieters kommt es nicht an. Unsere Rechtsordnung kennt viele Lebenssachverhalte in denen das Prioritätsprinzip gilt, eben: "Wer zuerst kommt, mahlt zuerst". ( wohl erstmals im "Sachsenspiegel" 1221-1224 dokumentiert!) Gläubiger von anderen Rechten (oder Forderungen) kennen dies aus der Zwangsvollstreckung. Dem anderen Mieter verbleiben zum Ausgleich Schadenersatzansprüche.

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Schadenersatz bei Doppelvermietung

Hier gilt zu Lasten des Vermieters, daß es auf sein Verschulden nicht ankommt. Auch wenn er schuldlos glaubte, die Wohnung wieder vermieten zu können, haftet er gegenüber dem Mieter für den entstandenen Schaden bzw. entstehenden Schaden. (BGH WuM 1991, 545) Der Vermieter kann sich seiner Rechtsmängelhaftung nicht durch Kündigung aus wichtigem Grund entziehen, weil der Rechtsmangel in der Regel in seinen Verantwortungs- und Risikobereich fällt. (BGH NJW 1996, 714)

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Als Schadensersatzansprüche kommen regelmäßig die Mehraufwendungen in Betracht welche der besitzlose Mieter in Anbetracht der nicht erreichbaren Wohnung treffen muss: Hotelkosten, Lagerkosten usw, Maklerkosten für eine neue Suche und eventuell Mietmehrkosten, wenn eine vergleichbare Wohnung im Stadtgebiet nur noch teurer zu mieten war. Natürlich darf der besitzlose Mieter sich trotzdem nicht alles erlauben: Er muss seine Aufwendungen in einem wirtschaftlich und zeitlich vernünftigen Rahmen halten. Er erhält auch nur die notwendigen Aufwendungen ersetzt.

Wenn eine Mietzeit fest vereinbart ist, ist der Mieter nicht verpflichtet zu kündigen. Er darf, insbesondere bei z.B. beabsichtigter gewerblicher Nutzung der Mietsache, den entgangenen Gewinn für die gesamte Mietzeit als Schaden geltend machen, oder bei Wohnraum, Kosten für die Unterstellung der Möbel, Hotel- und sonstige Mehrkosten.

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