Garten der Mietsache

Die Nutzungsmöglichkeiten eines Gartens und entsprechende Verpflichtungen des Mieters können sich erheblich unterscheiden, je nachdem, ob man in einem Einfamilienhaus oder einem Mehrparteienhaus wohnt.

Einfamilienhaus

Wird ein Einfamilienhaus gemietet, ist der dazu gehörige Garten im Zweifel mitvermietet. Dies gilt für den ganzen Garten und nicht nur für einen Teil davon. Möchte der Vermieter ein Stück des Gartens für sich selbst nutzen, muß dies ausdrücklich vereinbart werden. Der Gartenanteil, bzw. der Garten kann wie die Garage nicht isoliert gekündigt werden.

Mehrfamilienhaus

Auch der Mieter im Erdgeschoß eines Mehrfamilienhauses kann nicht ohne weiteres von einer Mitvermietung des Gartens ausgehen. Ist nichts besonderes vereinbart, gilt der Garten als nicht mitvermietet. Auch bei mietvertraglicher ausdrücklicher Nutzungsmöglichkeit darf der Mieter in einem Mehrfamilienhaus die Mitmieter von einer Nutzung des Gartens nicht ausschließen, denn mangels besonderer Vereinbarung gilt: Der Garten ist für alle (Mieter) da.

Werden bei Betriebs- oder Nebenkosten Kosten für die Pflege des Gartens eingebracht, so ist auch ohne besondere Vereinbarung eine Nutzungsmöglichkeit des Gartens für die Mieter gegeben.
Hinweis: Der BGH sieht das in seiner Entscheidung vom 26.05.2004 - VIII ZR 135/03 anders. Danach sei ein gepflegter Garten eine Verschönerung des Mietobjekts. Auch wenn die Mieter den Garten nicht nutzen können oder dürfen, sollen die Kosten für diese Gemeinschaftsflächen auf die Mieter abgewälzt werden können. Behält sich der Vermieter dagegen die Nutzung des Gartens vor oder ist die Nutzung einem oder mehreren Mietern exklusiv zugewiesen, dürfen Pflege- und Instandhaltungskosten des Gartens nicht auf alle Mieter abgewälzt werden.

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Gartenpflege

Dem Mieter obliegt bei mitvermietetem Garten die Pflicht, sich um den Garten zu kümmern. Fachgärtnerische Ansprüche müssen nicht unbedingt erfüllt sein, doch darf der Mieter einen ehemals gepflegten Garten nicht vollständig verwildern lassen. Andererseits muss der Mieter nur einfachere Arbeiten durchführen, der Schnitt von hohen Bäumen und Büschen gehört nicht dazu, ebenso wenig soll das Düngen oder Vertikutieren des Rasens dazu gehören. Eine Abgrenzung ist im Einzelfall zu treffen, vgl. OLG Düsseldorf 07.10.2004 – 10 U 70/04.

Ein durchschnittlich gepflegter Garten dürfte als Maßstab dienen, ob der Mieter seine Verpflichtung erfüllt hat, wobei es zunächst Sache des Mieters ist, ob er einen etwas "wilderen" Garten bevorzugt oder eher einen intensiv gepflegten Vorzeigegarten. Es wurde allerdings schon entschieden, daß eine geschuldete, aber nicht durchgeführte Gartenpflege ein Kündigungsgrund sein kann, LG Oldenburg in ZMR 1995, S. 597 wenn der Garten nachhaltig verwildert.

Für Zerstörungen durch Außeneinwirkungen haftet der Mieter nicht, hier muss der Vermieter ran.

Grenzt der Garten an eine Straße oder an einen Fußgängerweg, so sind Bestimmungen über Baumbewuchs, Heckenwuchs etc. zu beachten, die bei der örtlichen Verwaltung erfragt werden können.

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Gestaltung des Gartens

Hier ist der Mieter in Grenzen frei. Er kann den Charakter eines Gartens, etwa eines Ziergartens, in einen ökologischen Garten verändern, oder andere Blumensorten pflanzen. Das Ausreißen von Büschen und Bäumen, die durch den Vermieter gepflanzt wurden, ist aber nicht erlaubt. Das Pflanzen solcher Gehölze ohne Abstimmung mit dem Vermieter soll nur dann erlaubt sein, wenn eine Beurteilung im Einzelfall ( Lage des Gartens, Größe und übliche Nutzuung in der Gegend) dies nahelegt.

Gartenhaus

Die Errichtung eines Garten- bzw. Gerätehauses gehört nicht zur vertraglich vereinbarten Nutzung des Gartens und bedarf der Zustimmung des Vermieters, AG Brühl WuM 1989, S.498. Das dürfte aber wohl von der Größe des Gartens und den Umständen des Einzelfalls abhängen: Ein großer Garten kann eine Gartenhütte zur Unterbringung von Gerätschaften und Gartenmöbeln erforderlich machen. Das Aufstellen einer nicht fest mit Erdreich oder Hauswand verbundenen Hundehütte (bei erlaubter Hundehaltung) soll erlaubt sein, AG Hamburg-Wandsbek, WuM 1996, S. 401.

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