reichhardt & schlotz Anwaltskanzlei, Stuttgart
Mietrecht und mehr

Hausordnung

Die Hausordnung ist das Gesetz des Hauses. Mit den dort getroffenen Regelungen soll ein geregeltes Miteinander der Parteien eines Hauses erreicht werden. Oft finden sich in Hausordnungen Bestimmungen, die nicht mehr zeitgemäß sind, sondern die gesellschaftlichen Vorstellungen von vor 30 Jahren widerspiegeln.

Allgemeines

Zu diesem Zweck werden in der Hausordnung zumeist ortsübliche Ruhezeiten, Reinigungspflichten der Parteien und deren Turnus, Benutzung von Gemeinschaftsräumen und Waschküchen, Unterstellung von Sportgeräten, Kinderwägen usw. geregelt.

Das ist zulässig, soweit die Regelungen dem Hausfrieden dienen und nicht zu einschränkend für den Mieter sind, denn neben dem Umstand der Bewahrung des Hausfriedens ist auch das Recht des Mieters auf seine freie Entfaltung zu sehen. Streitigkeiten werden daher einzelfallbezogen und durchaus regional unterschiedlich bewertet.

Einschränkungen dürfen somit nur in dem Umfang ausgesprochen werden, welche nach allgemein ortsüblicher Ansicht schwer wiegende und nicht hinnehmbare Störungen der anderen vermeiden sollen.

Baden oder Duschen während der Ruhezeiten oder Nachts kann daher nicht ohne weiteres untersagt werden, allerdings sollen für derlei Tätigkeiten 30 Minuten Wasserlaufgeräusche nicht überschritten werden.

Wesen

Die Hausordnung ist zumeist Bestandteil des Mietvertrages und ihrem Wesen nach Allgemeine Geschäftsbedingung. Das bedeutet, dass der Mieter vor oder bei Vertragsschluss Kenntnis von der Hausordnung haben musste. Daher sollte die Geltung der Hausordnung im Mietvertrag bestimmt werden und ein Exemplar der Hausordnung dem Mietvertrag angehängt werden. Überraschende Regelungen, die der Mieter in der Hausordnung nicht erwarten musste, sind daher unwirksam, z.B. eine versteckte Regelung über Schönheitsreparaturen.

Geltung

Da die Hausordnung für alle Parteien eines Hauses gelten soll, gilt hier das Gebot der Gleichbehandlung aller Parteien. Sollen einer oder mehrere Parteien Vergünstigungen vor anderen Parteien eingeräumt werden, muss dies ausdrücklich mit den anderen Parteien abgesprochen sein.

Die Einhaltung der Hausordnung kann nicht nur vom jeweiligen Vermieter verlangt werden. Das OLG München ( WuM 1992, S. 238) führte dazu aus, daß auch die jeweiligen Mitmieter untereinander Ansprüche auf Einhaltung der Hausordnung geltend machen können. Dies jedenfalls dann, wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist. Die mietvertragliche Anerkennung der Hausordnung ist dann gleichzeitig auch ein bindendes Versprechen an die anderen Mieter, die Hausordnung einzuhalten, worauf sich diese berufen können, § 328 BGB

Ist die Hausordnung einseitig vom Vermieter auferlegt, fehlt es am Versprechen des Mieters. In diesem Fall ist nur der Vermieter berechtigt, Ansprüche, die sich aus der Hausordnung ergeben, gegen den jeweiligen Mieter geltend zu machen.