Zeitmietvertrag oder befristeter Mietvertrag

Der echte Zeitmietvertrag wird auf eine bestimmte Zeit geschlossen und endet automatisch ohne Zutun von Vermieter und Mieter. Eine formale zeitliche Obergrenze des echten Zeitmietvertrags hat der Gesetzgeber nicht definiert, so dass Zeitmietverträge von mehr als 4 Jahren in der Regel zulässig sein dürften. Siehe aber unsere Stellungnahme

Alter Zeitmietvertrag Stuttgart

Der echte Zeitmietvertrag ist ein so genannter qualifizierter Mietvertrag. Der Abschluss eines echten Zeitmietvertrags ist nämlich von bestimmten Gründen abhängig, zentrale Vorschrift: §575 BGB, die der Vermieter dem Mieter vor oder bei Abschluß des Mietvertrags schriftlich mitteilen muss.

Sind die Gründe nicht schriftlich mitgeteilt oder handelt es sich nicht um zulässige Gründe, entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis.

Zu den zulässigen Gründen zählen unter anderem Eigenbedarf des Vermieters nach Ablauf der fest bestimmten Mietzeit, bauliche Änderungen oder Veränderungen der Mietsache oder die spätere Nutzung als Werkwohnung.

Will der Mieter die automatische Beendigung des Mietvertrags verhindern, kann er frühestens vier Monate vor Ablauf der Mietzeit beim Vermieter unter Stellung einer Monatsfrist nachfragen, ob der Grund für die Befristung noch besteht.

Ist der Grund für die ursprüngliche Befristung weggefallen, wandelt sich das Mietverhältnis auf Verlangen des Mieters in ein normales unbefristetes Mietverhältnis um. Jede Verzögerung des Vermieters bei der Antwort verlängert das Mietverhältnis entsprechend, so dass der Mieter immer die drei Monate Reaktionszeit hat.

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"Nur" Ausschluß der Kündigung

Es gibt unbefristete Mietverträge, die für eine gewisse Dauer die ordentliche Kündigung des Mietvertrags ausschließen. Diese Verträge haben also eine Mindestlaufzeit. Sie werden auch "kleine" Zeitmietverträge genannt. Im Gegensatz zu qualifizierten Zeitmietverträgen werden sie automatisch fortgesetzt, wenn keiner der Parteien nach Ablauf der Mindestdauer kündigt. Diese Mindestlaufzeit kann manchmal für den Mieter problematisch sein.

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Zeitliche Grenzen

Für den Mieter ist es nur selten absehbar wir lange er in einer Wohnung wohnen bleibt. Die gestiegenen Anforderungen der Wirtschaft verlangen erhöhte Mobilität von der arbeitenden Bevölkerung, die oft genug mit dem Vermieterinteresse an einer langjährigen Bindung kollidieren.

Der Bundesgerichtshof hat mit einer Entscheidung vom 06.04.2005, AZ: VIII ZR 27/04 ausgesprochen, dass eine Formularklausel, welche einen Ausschluss des Kündigungsrechts für länger als vier Jahre vorsieht, unwirksam ist. Aus der Urteilsbegründung:

Wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f.) hervorgehoben wird, kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen modernen Gesellschaft zunehmende Bedeutung zu. Durch einen Kündigungsverzicht wird der Mieter jedoch in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse kann er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderungen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehrt, wird es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhalten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird.

Die Möglichkeit, gegebenenfalls einen geeigneten Nachmieter zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c), ist zu unsicher, um die erhebliche Beeinträchtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht auszugleichen. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber insofern auch Vorteile für den Mieter hat, als er diesen über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters absichert, benachteiligt ein formularmäßiger Kündigungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist.

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Das Urteil bezog sich auf einen unbefristeten Vertrag mit einer Mindestdauer. In einer Folgeentscheidung (BGH VIII ZR 257/04, Urteil vom 14.06.2006) entschied der BGH, dass zumindest bei überlangen Staffelmietverträgen keine vollständige Unwirksamkeit anzunehmen sei, sondern eine Reduktion auf das gesetzliche zulässige Maß, nämlich 4 Jahre.
Freilich ist angesichts der vorzitierten Begründung kein wesentlicher Unterschied in den Interessenlagen im Vergleich zu einem qualifizierten Zeitmietvertrag zu sehen.

Der einzige auffällige Unterschied ist die sichere Beendigung des Mietvertrags bei einem qualifizierten Zeitmietvertrag. Dem Mieter bliebe die vorzeitige Kündigung verwehrt und er hätte den weiteren Nachteil der Beendigung des Mietvertrags. Folgt man der Logik dieses Urteils konsequent, dürften auch qualifizierte Zeitmietverträge über eine Dauer von mehr als 4 Jahren unzulässig sein, da auch hier der Mieter durch unvorhergesehene Umstände (Versetzung, Arbeitslosigkeit, Krankheit, unverschuldeter Wechsel der Arbeitsstelle, Heirat, Familienzuwachs usw.) zu einem Umzug gezwungen sein kann. Ein überwiegendes Interesse des Vermieters an einer Vertragsbeibehaltung läge allein in den anfangs schriftlich zu begründenen Beendigungsgründen. Dem stehen die Unwägbarkeiten im Leben eines jeden Mieters gegenüber.

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Die Begründungserwägungen des BGH gälten sowohl für echte Zeitmietverträge als auch für den sonstigen Ausschluß der Kündigungsmöglichkeit bei Wohnraummietverhältnissen.

Soweit sind wir aber noch nicht: Die Vier-Jahres-Grenze gilt derzeit nur bei Staffelmietverträgen und bei den "kleinen" Zeitmietverträgen, qualifizierte Zeitmietverträge sind unter diesem Aspekt noch nicht höchstgerichtlich beschieden worden, so dass derzeit von einer längeren zulässigen Laufzeit auszugehen ist.

Vorzeitige Beendigung

Liegt ein zulässiger Ausschluß der Kündigungsmöglichkeit vor, kann dem Mieter nicht verwehrt werden, sich einen Nachmieter oder Untermieter für die Wohnung zu suchen, falls er unverschuldet den Wohnort wechseln muss. Mehr dazu erfahren Sie auf unserer Seite zum Nachmieter oder Ersatzmieter

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