Abmahnungen des Vermieters

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs muss ein Mieter Abmahnungen seines Vermieters hinnehmen. Eine eigenständige gerichtliche Überprüfung der Abmahnung steht dem Mieter nicht zu. Ist der Mieter damit rechtlos gestellt?

Der BGH hat in seinem Urteil vom 20.02.2008, Aktenzeichen VIII ZR 139/07, klargestellt, dass die Abmahnung des Vermieters dem Vermieter keine Beweiserleichterungen verschafft. Im Fall, dass eine Kündigung des Mietvertrags auf eine oder mehrere Abmahnungen gestützt wird, bleibt der Vermieter voll beweispflichtig für die in der Abmahnung behaupteten Tatsachen.

Der BGH teilte insbesondere mit:

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dahingestellt bleiben kann, ob die von der beklagten Vermieterin ausgesprochene Abmahnung unberechtigt war. Auch in einem solchen Fall kann der Mieter weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch ist im Mietvertragsrecht nicht geregelt und lässt sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt. Die Wirkungen einer Abmahnung erschöpfen sich darin, ihm ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Der Vermieter erlangt dadurch für einen späteren Rechtsstreit keinen Beweisvorsprung; vielmehr muss er den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen, wenn der Mieter diese bestreitet und es – etwa für die Frage der Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten – auf die behauptete frühere Vertragsverletzung ankommt.

Im Gegenzug ergibt sich daraus, dass der Mieter bis zu einem eventuellen Prozess keine rechtliche Handhabe gegen derartige Abmahnungen hat. Die Abmahnung erschöpft sich zunächst in ihrer Hinweisfunktion: Der Vermieter macht den Mieter auf eine vermeintliche Vertragsverletzung aufmerksam und fordert deren Abstellung.

Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 20.02.2008

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