Nachträglicher Wegfall des Eigenbedarfs des Vermieters

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bekräftigt, wonach frei werdende Wohnungen des Vermieters in seinem Bestand unter Umständen den Eigenbedarf wegfallen lassen können.

In der Entscheidung vom 13.10.2010 hatte der Bundesgerichtshof zur Eigenbedarfskündigung ausgeführt, dass den Vermieter sodann Anbietepflichten treffen können.

Den Vermieter trifft eine Anbietepflicht, sofern er beabsichtigt, die Wohnung wieder zu vermieten.

BGH, VIII ZR 78/10

Die Anbietepflicht des Vermieters ist vergleichweise umfassend und sschließt das vom Vermieter ausgehende Angebot zum Abschluß eines neuen Mietvertrags unter Angabe der neuen Wohnung, deren Lage und Größe, Ausstattung sowie der Mietkonditionen ein. Wenn während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im Bestand des Vermieters frei wird und sich diese Wohnung im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage befindet, muss der Vermieter dem Mieter diese Wohnung zur Anmietung anbieten, sofern er vorhat, diese Wohnung an Dritte zu vermieten. Vermietet er die vergleichbare Wohnung aber an Dritte, fehlt es ihm am Kündigungsgrund: Die Kündigung wird nachträglich unwirksam. Ein Bestehen auf der Kündigung wäre rechtsmißbräuchlich.

Freilich ist es dem Vermieter überlassen, die frei werdende Wohnung nicht mehr zu vermieten, er ist nicht ohne weiteres dazu verpflichtet, die Wohnung wieder dem allgemeinen Wohnungsmarkt zuzuführen, sondern kann sich z.B. auch entscheiden, die Wohnung nicht mehr allgemein zu vermieten, sondern selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige im Sinne des §573 Abs.2 BGB nutzen zu lassen. Der Kündigungsgrund entfällt bei dieser Konstellation nur dann, wenn der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf des Vermieters durch die Alternativwohnung konkret gedeckt wurde.

Wann ist eine Wohnung "vergleichbar"?

Vergleichbar ist eine Wohnung dann, wenn sie sich in Lage, Art, Größe und Ausstattung nicht wesentlich von der Wohnung unterscheidet, welche die Mieter bereits bewohnen. Identität oder exakt gleicher Zuschnitt oder nahezu gleiche Quadratmeterzahl ist hierfür nicht erforderlich. Erforderlich ist hingegen, dass die Wohnbedürfnisse der Mieter auch durch die neue Wohnung befriedigt werden könnten.

An das Merkmal der Vergleichbarkeit dürfen keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden: Ob die Wohnung nun über eine Badewanne oder eine Dusche verfügt, einen Balkon oder nicht, dürfte daher keine wesentliche Rolle spielen, sofern der Wohnstandard in etwa gleich bleibt.

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