reichhardt & schlotz Anwaltskanzlei, Stuttgart
Mietrecht und mehr

Besichtigungsrecht des Vermieters

Eine ausdrückliche mietrechtliche Regelung zur Besichtigung der Mietsache fehlt. Gleichwohl darf der Vermieter im Rahmen des §809 BGB die Wohnung gelegentlich besichtigen. Wie oft das ist, hängt von den konkreten Umständen ab.

Der Vermieter oder eine von ihm beauftragte Person darf die Wohnung nicht eigenmächtig besichtigen. Der Mieter hat einen Anspruch auf Anwesenheit bei der Besichtigung durch ihn selbst oder einen Beauftragten. Anderslautende Klauseln in Formularmietverträgen sind unwirksam.

Besichtigt der Vermieter die Wohnung trotzdem ohne Zustimmung des Mieters, übt er verbotene Eigenmacht, §858 BGB, aus und begeht Hausfriedensbruch, § 123 StGB.

Zeiten der Besichtigung

Will der Vermieter gegen den Willen des Mieters die Wohnung besichtigen, muß er auf gerichtlichem Wege die Duldung der Besichtigung erzwingen. ( LG Berlin WuM 1980, 185 f)

Der Vermieter hat seinen Besuch mindestens 24 Stunden vorher anzukündigen. In weniger dringlichen Fällen sollte der Besuch zwei Wochen vorher angekündigt werden. Der Vermieter darf sein Besuchsrecht nur zu den ortsüblichen Zeiten ausüben, das heißt generell werktags unter Berücksichtigung von Ruhezeiten, also etwa von 10.00 bis 13.00 Uhr, und von 15.00 bis 18.00 Uhr, ausnahmsweise auch später. Bei arbeitenden Mietern sollte auf Mieterbelange Rücksicht genommen werden, ein Besuch in den Abendstunden ist dem Vermieter dann zumutbar.

Ist der Mieter kurzzeitig verhindert, so hat der Vermieter darauf Rücksicht zu nehmen. Hinderungsgründe sind z.B. kurzer Urlaub, Krankheit und starker Geschäftsanfall beim Mieter. Der Termin muß dann verschoben werden.

Im Einzelfall kann das Beharren auf einer Verschiebung des Termins dem Vermieter unzumutbar sein, etwa dann, wenn dieser befürchtet, einen wichtigen Kaufinteressenten für die Wohnung zu verlieren. Dies wird nicht bei jedem Kaufinteressenten der Fall sein, so daß der Vermieter seinem Mieter schon sehr genau erklären muß, warum ausgerechnet dieser Kaufinteressent höchstwahrscheinlich abspringen wird.

Formularvertraglich läßt sich ein Besichtigungsrecht des Vermieters unter Einbeziehung obiger Grundsätze ohne weiteres vereinbaren.

Unwirksame Klauseln

Unwirksam sind Klauseln, die dem Vermieter das Recht einräumen sollen:

• - die Wohnung jederzeit besichtigen oder mit einem zurückbehaltenen Schlüssel betreten zu können, selbst wenn das Mietobjekt nur ein Zimmer in einer Wohnung ist;
• - tägliche mehrstündige Besichtigungen mit Kaufinteressenten durchzuführen;
• Außerdem muß der Mieter formularvertraglich nicht für jeden Fall der Abwesenheit den Zugang zur Wohnung gewährleisten, sondern nur in Fällen längerer Abwesenheit und nur für dringende Fälle.

Berechtigte Einzelfälle

Besichtigung der Wohnung im Turnus üblicher Schönheitsreparaturen um festzustellen, ob der Mieter seiner (vertraglichen!) Pflicht zur Durchführung derselben nachkommt, es sei denn, der Mieter weist auf anderem Wege nach, daß er die Schönheitsreparaturen durchgeführt hat.(umstritten)

Vorbereitende Besichtigung des Vermieters im Rahmen von Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen, z.B. Modernisierung, für die Wohnung.

Besichtigung zur Überprüfung der Mietsache auf vom Mieter angezeigte oder sonst bekannt gewordene Mängel.

Ein Besichtigungsrecht hat der Vermieter auch in den Fällen, in denen der begründete Verdacht besteht, der Mieter komme seinen Sorgfalts- und Obhutspflichten nicht nach oder die Wohnung werde in vertragswidriger Weise benutzt. (Gewerbenutzung anstelle privater Nutzung usw.)