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Mietrecht und mehr

Kündigungsfristen im Mietrecht

Die mietrechtliche Kündigungsfrist ist der Zeitraum zwischen dem Zugang der Kündigung, dem so genannten Kündigungstag, und dem Tag, an dem das Mietverhältnis enden soll, dem so genannten Kündigungstermin. Eine verständliche Fristenregelung findet sich in § 573c BGB. Die Kündigungsfrist im Mietrecht beträgt daher in der Regel mindestens knapp drei Monate.

Der Gesetzgeber setzt voraus, daß es sich um auf unbestimmte Zeit eingegangene Mietverhältnisse handelt. Die Regelung betrifft alle ordentlichen Kündigungen von Mieter oder Vermieter. Bei fristlosen und anderen außerordentlichen Kündigungen können andere Fristen gelten.

Kürzere gesetzliche Kündigungsfristen

Für die Kündigung von Werkmietwohnungen gelten unter Umständen die kürzeren Fristen des § 576 BGB, wenn die Wohnung für dienstliche Zwecke benötigt wird. Eine Verlängerung der Kündigungsfristen für den Vermieter tritt dann nicht ein,wenn die Wohnung weniger als 10 Jahre lang vermietet war.

Lebt ein Mieter möbliert in einer vom Vermieter mitbewohnten Wohnung, eine Art Zweck-Wohngemeinschaft, wie sie vor allem bei einigen studentischen Mietverhältnissen oder bei Pendlern vorkommen mag, kann mit einer sehr kurzen, maximal vierwöchigen Frist gekündigt werden, § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, kann nach vertraglicher Vereinbarung auch mit kürzeren Fristen gekündigt werden. Ohne vertragliche Regelung verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung.

Kündigungsfristen in Altverträgen

Für Altverträge, die bis einschließlich August 2001 geschlossen wurden, galt bisher, dass vertragliche Vereinbarungen Vorrang vor den neuen gesetzlichen Vorschriften haben sollten. So hatte der BGH in seiner Entscheidung vom 18.06.2003, Aktenzeichen: VIII ZR 240/02, entschieden, dass auch die Wiedergabe der gesetzlichen Kündigungsfristen in Altverträgen eine vertragliche Vereinbarung darstellen.

Mit der Änderung der Überleitungsvorschrift Art. 229 § 3 Nr.10 EGBGB im Juni 2005 hat sich die Sachlage etwas gewandelt:

Zitat Art. 229 EGBGB § 3 Nr. 10 :

(10) § 573c Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind.

Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind.

Die beabsichtigte Änderung steckt im Satz 2: Kündigungen, die ab dem 01. Juni 2005 dem Mieter oder Vermieter zugegangen sind oder zugehen, unterliegen dem neuen Recht, also der kurzen Kündigungsfrist für den Mieter.

Dem hat aber der BGH, zuletzt in der Entscheidung vom 12.03.2008, AZ: VIII ZR 71/07, einen kleinen Strich durch die Rechnung gemacht: Es muss formular- oder einzelvertraglich ausdrücklich die alte gesetzliche Regelung wiedergegeben sein, bereits eine sinngemäße Bezugnahme reicht nicht ohne weiteres aus.

Kündigungsfristen in alten Formularmietverträgen (vor September 2001) sind daher für neuere Kündigungen unter Umständen noch gültig.

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