Ersatzmieter und Nachmieter

Obwohl durch die Verkürzung der Kündigungsfristen nach dem Mietrechtsreformgesetz die Frage nach dem Nachmieter nicht mehr so häufig gestellt werden muss, ist die Frage nach der Möglichkeit der Gestellung eines Ersatzmieters oder Nachmieters immer noch bei Mietverträgen aktuell, die einen zeitlich befristeten Ausschluss der ordentlichen Kündigung enthalten oder bei Altverträgen, welche individuell vereinbarte, lange Kündigungsfristen enthalten.

Hier sind zwei grundsätzliche Konstellationen zu unterscheiden:

Verträge mit Ersatzmieterklausel

In solchen Verträgen wird dem Mieter das Recht eingeräumt einen Ersatzmieter zu stellen, wenn er vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen will. Es stellt sich gleich die Frage, wie ein geeigneter Ersatzmieter beschaffen sein muß.

Verträge ohne Ersatzmieterklausel

Normalerweise hat der Mieter keinen Anspruch auf Gestellung eines Nach-oder Ersatzmieters und Entlassung aus dem Vertrag. Er hat im Zweifel den Mietzins bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit des Vertrages zu zahlen oder bis zum nächsten Kündigungszeitpunkt.

Wenn der Mieter jedoch ein schutzwürdiges Interesse an einer vorzeitigen Vertragsentlassung hat, darf er einen Ersatzmieter stellen. Hierbei ist abzuwägen zwischen dem Interesse des Vermieters am Bestand des Vertrages und dem Interesse des Mieters an einer Vertragsentlassung, wobei letzteres zudem deutlich überwiegen muß, damit es schutzwürdig ist.

Außerdem muß das Festhalten am Vertrag für den Mieter ein gewisse Härte bedeuten.Diese ist stets gegeben, wenn die restliche Vertragslaufzeit noch lang ist, etwa über ein Jahr, und wurde abgelehnt, wenn die Vertragslaufzeit nur noch drei Monate betrug, (OLG Oldenburg, WuM 1982, 124,mittlerweile gängige Meinung).

Im Normalfall ist das Vorliegen einer gewissen Härte dann abzulehnen, wenn ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen wurde. Dem Mieter ist dann im Regelfall zuzumuten zu kündigen und den Ablauf der kurzen Restmietzeit abzuwarten.
Ausnahme: Bei Mietverhältnissen, bei denen die Kündigungsfrist oder der Ausschluss der ordentlichen Kündigung noch mehr als sechs Monate beträgt.

Schutzwürdige Interessen sind in der Rechtsprechung bisher bei folgenden Punkten angenommen worden:

Als schutzwürdige Interessen sind abgelehnt worden:

Der geeignete Ersatzmieter

Der Vermieter muß nicht jeden Ersatz- oder Nachmieter akzeptieren. Gewisse Bedingungen müssen auch bei einem Ersatzmieter erfüllt sein.

Vertragsfortführung:

Zunächst muß eine Kontinuität der Vertragsbedingungen gewährleistet sein, von denen nicht einseitig abgewichen werden darf:

Der Vermieter kann einen Ersatzmieter also immer dann ablehnen, wenn dieser in den Vertrag nur mit Änderungen eintreten will,(z.B. geringere Miethöhe, Mietdauer usw.) oder der die Mietwohnung anders als bisher, z.B. gewerblich nutzen will.

Auf der anderen Seite darf der Vermieter einen Ersatzmieter nicht deswegen ablehnen, weil dieser nicht zu von Vermieterseite geänderten Bedingungen abschließen will. (Mieterhöhung) Ausnahme: War der Vermieter bereits dem Mieter gegenüber zu einer Mieterhöhung berechtigt, kann er diese auch vom Ersatzmieter verlangen.

Lehnt der Vermieter einen Ersatzmieter aus diesen Gründen trotzdem ab, ist der Mieter so zu stellen, als wäre ein Nachfolgemietverhältnis zu Stande gekommen. (OLG München, NJW-RR 1995, 393)

Gründe, die in der Person des Ersatzmieters liegen

Der Vermieter muß zudem nicht jeden Ersatzmieter akzeptieren, auch wenn dieser bereit sein sollte, in den Vertrag einzusteigen. Er kann verlangen, daß dessen Einkommensverhältnisse vergleichbar gut zu denen des Mieters sind, damit sein Mietausfallrisiko nicht steigt. Der Vermieter muß auch einen Tierhalter nicht akzeptieren, wenn bisher keine Tiere in der Wohnung gehalten wurden und eine Genehmigungspflicht besteht.

Gründe, die in der Staatsangehörigkeit des Ersatzmieters belegen sind, (Ausländer) können nur dann greifen, wenn davon die Durchführung des Mietverhältnisses gefährdet würde (begrenzte Aufenthaltserlaubnis) oder die Mehrzahl der Mitglieder der Hausgemeinschaft ablehnend Ausländern gegenüber stehen und dadurch die Vermietbarkeit des Hauses leiden würde.

Wie so oft, ist hier eine Beurteilung an Hand des konkreten Einzelfalls vorzunehmen, wobei als grobe Richtung vorgegeben werden kann, daß der Vermieter nur dann einen Ersatzmieter ablehnen darf, wenn er gewichtige Gründe dafür hat.

In einer neueren Entscheidung vom 14.02.2003 hat der BGH entschieden, dass die Tatsache, dass der vorgeschlagene Nachmieter mit einem Kind einziehen möchte, kein Ablehnungsrecht des Vermieters begründe, auch wenn einer der Mietparteien für diesen Fall mit Kündigung wegen Kinderlärms gedroht hat. Es bestehe, so der BGH, keine Vermutung dafür, dass Kinder Lärm über das zumutbare Maß hinaus machten.

Wie ist der Ersatzmieter richtig zu stellen?

Wenn der Mieter einen Ersatzmieter stellen will ist folgendes zu beachten:

Der Vermieter ist, auch wenn er einer Ersatzmietergestellung zugestimmt hat, nicht verpflichtet, auch nur einen Finger zu rühren. Der Mieter muss die Interessenten dazu bringen, sich beim Vermieter zu melden - und das notfalls auch beweisen können.

Dem Vermieter sollte über die Interessenten schließlich frühzeitig Bescheid gegeben werden, in dem der Mieter ihm eine vollständige Liste mit Namen und Anschriften zukommen lässt. Der Vermieter fühlt sich sonst überrumpelt. Außerdem erspart sich der Vermieter so die Arbeit eigener Notizen.

Kein Ersatzmieter erforderlich

Lehnt der Vermieter die Stellung eines Ersatzmieters ernsthaft und nachweisbar ab, obwohl der Mieter ein schutzwürdiges Interesse (s.o.) an der Entlassung aus dem Mietvertrag hat, braucht der Mieter keinen Ersatzmieter zu suchen. Der Mieter ist dann so zu behandeln, als hätte er einen Ersatzmieter gestellt.

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