Anwaltskosten des Grossvermieters sind nicht immer zu ersetzen

Bis zum Bundesgerichtshof schaffte es der Streit um € 402,00. Ein gewerblicher Großvermieter, mutmaßlich eine der vielen Wohnungsbaugesellschaften mit oder ohne gemeinnützigen Zweck, unterlag in allen Instanzen hinsichtlich des Ersatzes der Anwaltskosten für eine Kündigung.

Die Begründung des Bundesgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 06.10.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 271/09, zum Ersatz von Anwaltskosten eines Großvermieters ist dürftig, andererseits aber zutreffend.

Kosten der Rechtsverfolgung müssen erforderlich und zweckmäßig sein.

Es ging um eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Mieter hatten zwei Monate lang die Miete nicht gezahlt: Das gibt dem Vermieter das Recht, nach §543 Abs.2 Satz 1 Nr.3 BGB zu kündigen. Solche Vorgänge kommen bei Großvermietern, die mehrere hundert oder tausend Wohnungen verwalten, täglich vor. Es handelt sich dabei auch um einen einfach zu beurteilenden Vorgang: Die Kündigungsvoraussetzungen sind leicht nachvollziehbar und überprüfbar (zweimal die Miete nicht gezahlt) und das Gesetz ist hier auch hinreichend eindeutig. Eigentlich eine klare Sache, sollte man meinen.

In einem solchen Fall, so urteilte der BGH, kann der Großvermieter die Kosten seines Anwalts nicht ersetzt verlangen. Die Kosten der Rechtsverfolgung, grundsätzlich nach §286 BGB als Verzugsschaden ersetzbar, sind dann nicht zu ersetzen, wenn die Beauftragung eines Anwalts nicht erforderlich und zweckmäßig war.

Zweckmäßig, so hoffen wir, war die Tätigkeit des Kollegen sicherlich, aber aus Sicht des BGH offenbar nicht erforderlich.

Der gewerbliche Großvermieter, so nahm der BGH an, verfüge über genügend eigene Sachkenntnis und Erfahrung, um solche einfach zu beurteilenden und keinerlei weiteren Schwierigkeiten aufweisenden Fälle selbst zu bearbeiten.

Das gilt selbst dann, wenn der Großvermieter über keine eigene Rechtsabteilung verfügt.

Was nun aus Sicht des BGH ein "Großvermieter" ist, wird aus der Pressemitteilung leider nicht ersichtlich. Reicht die Vermietung von 50 Wohnungen bereits aus? Müssen es 500 Wohnungen sein oder gar mehr als tausend? Wie ist das Merkmal der Gewerblichkeit zu betrachten? Nimmt der BGH hier an, dass der Großvermieter schon aufgrund des wirtschaftlichen Interesses in eigenen Angelegenheiten die erforderliche Sachkenntnis, zumindest in einfachen Fällen, besitzen müsse? Was ist mit den gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften, die im Wesentlichen ja auch wirtschaftlich arbeiten müssen?

Darüber hinaus darf nicht vergessen werden, dass die Kündigung wegen Zahlungsverzugs tatsächlich die wohl einfachste Variante der Kündigungsmöglichkeiten darstellt (von den sich daraus ergebenden Handlungsmöglichkeiten für beide Seiten einmal abgesehen). Daraus zu folgern, Großvermieter dürften sich keiner Anwälte oder anderer Hilfspersonen bedienen, wäre verfehlt.

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