Voraussetzungen der Mietminderung, hier: Schallschutz
Hier muss zunächst untersucht werden, ob es konkrete vertragliche Vereinbarungen gab und, wenn nicht, was als allgemein üblich anzusehen ist, §535 BGB
Fehlen vertragliche Vereinbarungen ‘…’ zur Beschaffenheit einer Wohnung, kann der Mieter erwarten, dass die ‘…’ Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist.
BGH, AZ: VIII ZR 85/09
Konkrete vertragliche Vereinbarungen gab es offenbar nicht. Der Bundesgerichtshof legte also die Norm des §535 BGB aus und entschied, unter welchen Umständen Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietsache (Mietmangel) geltend machen können.
Insbesondere führte der BGH aus:
Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist (jedenfalls) deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.
Interessant an dem Urteil ist, dass der BGH den Instanzgerichten eine Absage insoweit erteilt, als diese regelmäßig annehmen, dass die jeweils geltenden technischen Normen im Errichtungszeitpunkt von Gebäuden "stillschweigend" fortgeschrieben werden. Das wird regelmäßig mit dem sich kontinuierlich ändernden "Stand der Technik" begründet, welcher eben nicht bei einer Norm von vor 10 Jahren oder früher haltmacht.
Die Ansicht der Instanzgerichte hat ihren Vorzug bei der Beurteilung der Vertragsbeziehung zwischen Bauherr und Handwerker, aber taugt nicht zur Beurteilung dessen, was ein Mieter redlicherweise erwarten darf.
Der Mieter hat regelmäßig keine Kenntnis von den Interna der Errichtung des Gebäudes, so dass man aus objektiver Sicht nur das als Erwartungshaltung des Mieters zugrunde legen darf, was allgemein festgeschrieben ist, im hier vorliegenden Fall eben die DIN 4109 aus dem Jahr 1989, welche zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes im Jahr 2001 noch galt.
Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 07.07.2010
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